Q. 질문 내용
전포동에서 작은 카페를 하는데 보증금은 크지 않지만 월세가 높은 편입니다. 상가임대차법이 일정 금액 이하에만 적용된다고 들었는데, 그 금액은 누가 어떻게 정하는 건지, 넘으면 아예 보호를 못 받는 건지 궁금합니다.
본인 사안은 상가건물 임대차보호법의 적용 한도가 어디서 어떻게 정해지는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 그 보증금액은 법무부에 둔 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 한도를 넘는 임대차에도 일부 조항은 그대로 적용됩니다.
■ 한도를 정하는 곳은 법무부의 상가건물임대차위원회입니다
상가건물 임대차보호법 제14조의2 제1항은 두 가지를 심의하기 위해 법무부에 상가건물임대차위원회를 둔다고 정합니다. 하나는 제2조 제1항 단서에 따른 보증금액, 곧 법이 적용되는 한도입니다. 다른 하나는 제14조에 따라 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위입니다. 위원회가 심의한 결과를 바탕으로 정부가 시행령을 고쳐 금액을 확정하므로, 실제 숫자는 법률 본문이 아니라 상가건물 임대차보호법 시행령에서 확인하셔야 합니다.
■ 위원회는 이렇게 꾸려집니다
같은 조 제2항과 제3항에 따르면 위원장 1명을 포함해 10명 이상 15명 이하로 구성하고, 위원장은 법무부차관이 맡습니다. 위원은 ① 법학·경제학·부동산학을 전공하고 공인 연구기관에서 조교수 이상으로 5년 이상 재직한 사람 ② 변호사·감정평가사·공인회계사·세무사·공인중개사로 5년 이상 종사한 사람 ③ 물가, 상가 임대차, 소상공인 업무를 맡은 관계 부처 고위공무원 ④ 그 밖에 학식과 경험이 풍부한 사람 가운데서 임명하거나 위촉합니다. 위원 절반 이상은 공무원이 아닌 전문가로 채우도록 했습니다.
■ 한도는 보증금만으로 따지지 않습니다
제2조 제2항은 한도를 지역별로 나누어 정하되, 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 금액을 더해 계산하도록 합니다. 흔히 환산보증금이라고 부르는 방식입니다. 예를 들어 보증금은 작아도 월세가 큰 점포라면 환산한 금액이 한도를 넘을 수 있습니다. 내 계약이 어디에 해당하는지는 ① 점포 소재지가 어느 지역 구분에 속하는지 ② 시행령의 비율을 곱한 월세 환산액 ③ 보증금을 더한 합계를 차례로 따져 보시면 나옵니다.
■ 한도를 넘어도 보호받는 조항이 있습니다
제2조 제3항은 한도를 넘는 임대차에도 일부 조항을 적용합니다. 건물 인도와 사업자등록으로 생기는 대항력(제3조), 계약갱신 요구와 그 거절 사유, 최초 기간을 포함해 10년까지의 갱신 범위(제10조 제1항부터 제3항 본문), 권리금 회수기회 보호를 포함한 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2의 해지권, 제19조의 표준계약서가 여기에 들어갑니다. 반면 확정일자에 따른 우선변제나 소액 임차인 최우선변제처럼 이 목록에 없는 조항은 한도 안의 임대차에만 적용됩니다.
■ 지금 확인하실 순서
계약서의 보증금과 월세를 확인한 뒤, 법제처 국가법령정보센터 누리집에서 상가건물 임대차보호법 시행령의 현행 한도와 환산 비율을 찾아 계산해 보십시오. 한도는 위원회 심의와 시행령 개정으로 바뀌므로 계약 체결일이나 갱신일 기준으로 어떤 금액이 적용되는지도 함께 보셔야 합니다. 경계선 가까이에 있는 계약이라면 한도 안팎에 따라 우선변제와 차임 증액 제한 여부가 달라지니, 계약서를 가지고 부동산 사건을 다루는 변호사와 적용 범위를 확인해 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제10조, 제10조의2, 제11조, 제14조, 제14조의2, 제19조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-11
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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