Q. 질문 내용
베트남 국적으로 부산에서 6년째 일하며 외국인등록을 하고 지내고 있습니다. 모아 둔 돈으로 작은 아파트를 사고 싶은데, 외국인도 한국에서 집을 사서 제 이름으로 등기할 수 있는지, 주민등록번호가 없으면 등기부에는 무엇이 적히는지 궁금합니다.
본인 사안은 외국인이 등기부의 소유자로 올라갈 때 무엇으로 신원을 특정하는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 외국인도 집을 사서 자기 이름으로 소유권이전등기를 할 수 있고, 주민등록번호 자리에는 부동산등기용등록번호가 들어갑니다. 다만 계약 단계의 신고나 허가는 따로 확인하셔야 합니다.
■ 등기부에는 무엇이 적힙니까
부동산등기법 제48조 제2항은 권리자를 기록할 때 이름만 적지 않고, 주민등록번호나 부동산등기용등록번호 가운데 하나와 주소를 함께 남기도록 정합니다. 같은 이름의 사람이 여럿일 수 있으니 번호로 한 사람을 가려내는 장치입니다. 한국 국적자는 주민등록번호를 쓰지만 외국인에게는 그 번호가 없습니다. 그래서 외국인이 집을 사면 갑구 소유자 줄에 이름과 부동산등기용등록번호, 국내 주소가 올라갑니다. 국적 때문에 소유자가 될 수 없다는 규정은 등기법에 없습니다.
■ 등록번호는 어디서 받습니까
제49조 제1항 제4호가 정합니다. 외국인의 등록번호는 체류지를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장이 부여하고, 국내에 체류지가 없으면 대법원 소재지에 체류지가 있는 것으로 봅니다. 해외에 살면서 한국 집을 사는 분도 길이 막히지 않는다는 뜻입니다. 국내에 90일을 넘게 머무는 분은 출입국관리법 제31조에 따라 입국 후 90일 안에 외국인등록을 하고 외국인등록번호를 받으므로, 실무에서는 그 번호로 등기를 진행하는 경우가 많습니다. 한국 국적이지만 주민등록번호가 없는 재외국민은 같은 조 제2호에 따라 등기관이 번호를 줍니다.
■ 신청할 때 무엇을 챙깁니까
국내에 사는 외국인이라면 다섯 가지가 기본입니다. ① 여권과 외국인등록증. ② 주소를 보여 줄 외국인등록 사실증명으로, 출입국관리법 제88조의2가 주민등록 서류를 외국인등록증이나 이 증명으로 갈음하게 했습니다. ③ 매매계약서와 시·군·구청에서 받은 거래신고필증. ④ 매도인의 등기필정보와 인감증명서 등 넘겨줄 쪽의 서류. ⑤ 취득세 납부 영수증으로, 제29조 제10호가 세금을 내지 않은 신청을 각하 사유로 둡니다. 서류가 외국어로 되어 있으면 번역문을 붙이는 것이 보통입니다.
■ 계약 전에 따로 확인할 것이 있습니까
있습니다. 외국인의 부동산 취득에 관한 신고와 허가는 등기법이 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따로 정해져 있습니다. 군사시설 보호구역처럼 지정된 지역의 토지라면 계약 전에 허가가 필요할 수 있고, 허가 없이 맺은 계약은 효력이 문제될 수 있습니다. 아파트라도 대지 지분이 함께 넘어오므로 지역 확인을 건너뛰지 마십시오. 사려는 집 주소를 들고 관할 시·군·구청 토지 담당 부서에 미리 문의하시는 것이 가장 확실합니다. 자금을 해외에서 들여온다면 송금 은행에 외국환 관련 신고가 필요한지도 함께 물어 두십시오.
■ 산 뒤에 이사하거나 출국하면 어떻게 됩니까
체류지를 옮기면 출입국관리법 제36조 제1항에 따라 전입한 날부터 15일 안에 새 체류지에 신고해야 합니다. 그런데 이 신고만으로 등기부의 주소가 저절로 바뀌지는 않습니다. 등기부 주소를 고치는 일은 부동산등기법 제23조 제6항에 따라 소유자 본인이 혼자 신청할 수 있으니, 매도나 담보 설정을 앞두고 있다면 미리 맞춰 두십시오. 장기간 출국하더라도 소유권은 그대로 유지되지만, 세금 고지서와 법원 서류를 받을 국내 연락처는 남겨 두셔야 합니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제29조, 제48조, 제49조 · 출입국관리법 제31조, 제36조, 제88조의2 · 부동산 거래신고 등에 관한 법률
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-10
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