Q. 질문 내용
보증금 3억 원에 2년 계약으로 아파트에 살고 있는데 집주인 대출이 많아 불안합니다. 집주인에게 이야기했더니 원하면 임차권 등기를 해 주겠다고 합니다. 계약이 끝나기 전인데도 이런 등기를 할 수 있는지, 해 두면 실제로 무엇이 좋아지는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 계약 기간 중에 임대인의 협력을 얻어 임대차 자체를 등기부에 올릴 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 임차권은 등기할 수 있는 권리이므로 집주인이 동의해 함께 신청하면 설정등기가 가능합니다. 계약이 끝난 뒤 혼자 신청하는 임차권등기명령과는 다른 절차입니다.
■ 임차권도 등기부에 오르는 권리입니다
부동산등기법 제3조는 등기할 수 있는 권리로 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권과 함께 제8호에 임차권을 적어 두었습니다. 민법 제621조 제1항은 반대 약정이 없으면 부동산 임차인이 임대인에게 임대차등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있다고 정합니다. 계약서에 ‘등기하지 않는다’는 특약이 없다면 협력을 요구할 근거가 있는 셈입니다. 등기는 부동산등기법 제23조 제1항의 원칙대로 임차인과 임대인이 공동으로 신청합니다.
■ 등기하면 무엇이 달라집니까
민법 제621조 제2항은 부동산 임대차를 등기한 때부터 제삼자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 집이 팔리거나 경매로 넘어가도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 근거가 생깁니다. 주택이라면 주택임대차보호법 제3조의4 제1항이 이 등기에 임차권등기명령과 같은 효력을 주어, 대항력과 우선변제권을 갖추고 나중에 이사를 가거나 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 권리를 잃지 않게 합니다.
■ 등기부에는 무엇이 적힙니까
부동산등기법 제74조가 정합니다. ① 차임과 ② 임차 범위는 반드시 기록합니다. ③ 차임 지급 시기 ④ 존속기간 ⑤ 임차보증금 ⑥ 양도나 전대에 대한 임대인의 동의는 계약서에 그 내용이 있을 때 기록합니다. 집의 일부만 빌렸다면 그 부분을 표시한 도면 번호도 들어갑니다. 주택은 여기에 더해 주택임대차보호법 제3조의4 제2항에 따라 주민등록을 마친 날, 점유를 시작한 날, 확정일자를 받은 날을 신청서에 적고 이를 증명하는 서면을 붙여야 합니다.
■ 임차권등기명령과는 어떻게 다릅니까
임차권등기명령은 주택임대차보호법 제3조의3에 따라 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차인이 법원에 혼자 신청하는 절차입니다. 집주인의 협력이 필요 없는 대신 계약 종료와 보증금 미반환이 요건입니다. 지금 질문하신 설정등기는 계약 기간 중에도 할 수 있지만, 집주인이 함께 신청해 주어야만 가능합니다. 집주인이 협력을 거부하면 제621조 제1항의 협력 청구를 소송으로 구하는 방법이 남습니다.
■ 신청 전에 확인하실 순서
① 계약서에 등기를 하지 않기로 한 특약이 있는지 봅니다. ② 등기사항증명서를 떼어 앞선 근저당이나 가압류가 있는지 확인합니다. 등기를 해도 이미 앞서 있는 권리보다 순위가 올라가지는 않습니다. ③ 집주인과 등기 비용 부담을 정하고, 신청서와 계약서, 주택이라면 주민등록 초본과 확정일자 자료를 준비합니다. ④ 관할 등기소에 함께 접수합니다. 집주인이 동의는 했지만 서류 준비를 미루는 경우가 흔하니, 접수 날짜를 서면으로 정해 두시고 진행이 막히면 변호사와 협력 청구 방법을 검토해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제3조, 제23조, 제74조 · 민법 제621조 · 주택임대차보호법 제3조의3, 제3조의4
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12
대표 변호사 한병철
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본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
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