Q. 질문 내용
해운대에서 6년째 고깃집을 하고 있는데 건물주가 계약 만료를 앞두고 제가 데려온 새 임차인과 계약을 거절했습니다. 권리금 손해를 청구하려는데 제가 생각하는 권리금과 건물주가 말하는 금액 차이가 너무 큽니다. 권리금도 감정평가를 받아서 금액을 정할 수 있는지 알고 싶습니다.
본인 사안은 상가 권리금의 값을 객관적으로 매기는 방법과 그 숫자가 어디에 쓰이는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 권리금도 감정평가의 대상이고, 국토교통부장관이 정한 평가 기준에 따라 감정평가법인등에 의뢰하거나 소송 중 법원 감정을 신청할 수 있습니다. 특히 임대인에게 손해배상을 청구할 때는 이 평가액이 상한을 정하는 기준이 됩니다.
■ 법이 평가 기준을 따로 마련해 두었습니다
상가건물 임대차보호법 제10조의7은 국토교통부장관이 권리금에 대한 감정평가의 절차와 방법 등에 관한 기준을 고시할 수 있다고 정합니다. 권리금은 눈에 보이는 시설만이 아니라 거래처, 신용, 영업 노하우, 위치에 따른 이점까지 포함하는 값이어서 사람마다 부르는 숫자가 크게 다릅니다. 같은 법 제10조의3 제1항이 권리금을 이렇게 유형·무형의 재산적 가치에 대한 대가로 정의한 만큼, 그 값을 매기는 공통의 잣대가 필요했던 것입니다.
■ 평가액이 실제로 쓰이는 곳
가장 중요한 쓰임은 손해배상입니다. 임대인이 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지 신규임차인에게서 권리금을 받지 못하게 방해했다면 제10조의4 제3항에 따라 손해를 배상해야 합니다. 그런데 배상액은 신규임차인이 주기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다. 신규임차인과 약정한 금액은 계약서로 증명되지만, 종료 당시의 권리금은 누군가 매겨야 합니다. 그 숫자를 정하는 데 감정평가가 쓰입니다.
■ 언제, 어떻게 받습니까
두 가지 길이 있습니다. ① 소송 전에 본인이 감정평가법인등에 직접 의뢰해 평가서를 받는 방법입니다. 협상 자료나 조정 신청 자료로 쓰기 좋지만 비용은 의뢰인이 부담하고, 상대방이 그 평가를 그대로 받아들인다는 보장은 없습니다. ② 손해배상 소송을 낸 뒤 재판부에 감정을 신청하는 방법입니다. 법원이 지정한 감정인이 평가하므로 판결에서 쓰이는 숫자는 대개 이쪽입니다. 어느 쪽이든 평가 시점이 임대차 종료 당시라는 점을 의뢰서에 분명히 적어야 합니다.
■ 감정에 대비해 모아 둘 자료
① 최근 몇 년간의 매출 자료와 부가가치세 신고서 ② 시설과 비품 목록, 구입 영수증과 인테리어 계약서 ③ 단골 거래처 목록과 거래 기간을 보여 주는 자료 ④ 신규임차인과 맺은 권리금 계약서와 임대인과 주고받은 문자나 내용증명입니다. 무형 가치는 숫자로 증명하기 어려워 자료가 빈약하면 평가액이 낮게 나옵니다. 국토교통부장관이 법무부장관과 협의해 정한 표준권리금계약서를 썼다면 권리금 산정 내역이 정리되어 있어 도움이 됩니다.
■ 시한과 다른 길도 기억하십시오
제10조의4 제4항에 따라 임대인에 대한 손해배상 청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸합니다. 감정 결과를 기다리다 기간을 넘기는 일이 없도록 소 제기 시점부터 정해 두셔야 합니다. 소송 전에 상가건물임대차분쟁조정위원회에 권리금 분쟁 조정을 신청하는 방법도 있습니다. 평가액이 협상의 출발점이 되는 만큼, 어느 단계에서 어떤 방식으로 감정을 받을지는 부동산 사건을 다루는 변호사와 함께 정하시는 편이 낫습니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4, 제10조의6, 제10조의7, 제20조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12
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