Q. 질문 내용
산 아래 과수원을 사면서 위쪽 임야 주인의 저수지에서 물을 끌어 쓰는 권리를 이어받았습니다. 그런데 최근 다른 사람도 같은 저수지에 물 끌어 쓰는 권리를 설정받았고, 올해 가뭄에 그쪽이 관을 새로 묻더니 우리 과수원으로 오는 물이 확 줄었습니다. 이럴 때 누가 먼저 물을 쓸 수 있는 건가요?
본인 사안은 한 땅의 샘이나 저수지에 용수지역권이 여러 개 걸려 있을 때 물이 모자라면 누가 먼저 쓰는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 먼저 설정된 지역권자의 용수를 뒤의 지역권자가 방해할 수 없고, 같은 땅 안에서는 생활용수가 농업용수보다 앞섭니다. 설정 때 다르게 약정했다면 그 약정이 우선합니다.
■ 용수지역권이 어떤 권리인지부터
민법 제291조는 지역권자가 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리를 가진다고 정합니다. 물을 끌어 쓰는 목적이라면 용수지역권이라고 부르고, 물을 대 주는 쪽 땅을 승역지, 물을 받는 쪽 땅을 요역지라고 합니다. 이 권리는 사람이 아니라 땅에 붙어 있습니다. 제292조에 따라 요역지 소유권과 함께 옮겨 가므로, 질문하신 과수원을 사신 분도 전 주인이 설정받은 권리를 그대로 이어받습니다.
■ 지역권이 여럿이면 먼저 설정된 쪽이 앞섭니다
민법 제297조 제2항은 승역지에 여러 개의 용수지역권이 설정된 때 후순위의 지역권자는 선순위의 지역권자의 용수를 방해하지 못한다고 정합니다. 순위는 부동산등기법 제4조에 따라 등기한 순서로 정해집니다. 같은 을구 안이라면 순위번호가 작은 쪽이 앞입니다. 가뭄으로 저수지 물이 줄었을 때 뒤에 설정받은 사람이 관을 더 굵게 묻거나 취수 시간을 늘려 앞 사람의 몫을 줄이는 것은 이 조문을 어기는 것이 됩니다.
■ 승역지 주인도 물이 필요하다면
민법 제297조 제1항은 용수승역지의 물이 요역지와 승역지의 수요에 부족할 때 그 수요 정도에 따라 먼저 가용에 공급하고 다른 용도에 공급하도록 정합니다. 가용은 집에서 먹고 씻는 데 쓰는 물을 말합니다. 그래서 순서는 대략 이렇게 정리됩니다. ① 승역지와 요역지의 생활용수 ② 그다음 농업이나 영업 같은 다른 용도 ③ 지역권끼리는 선순위가 후순위보다 먼저. 승역지 주인이라고 해서 자기 논에 물을 먼저 댈 수 있는 것은 아니고, 지역권자라고 해서 남의 집 식수를 끊으면서 과수원에 물을 댈 수도 없습니다.
■ 설정 때 정한 약정이 있다면
제297조 제1항 단서는 설정행위에 다른 약정이 있으면 그 약정에 따른다고 정합니다. 예를 들어 가뭄 때는 요역지에 하루 몇 톤까지만 보낸다거나 주중과 주말로 나누어 쓴다는 약정입니다. 부동산등기법 제70조는 지역권설정등기에 목적과 범위, 요역지를 기록하고, 이런 약정이 등기원인에 있으면 그것도 등기기록에 남기도록 합니다. 승역지 등기사항증명서 을구를 떼어 보면 순위번호와 약정 내용을 함께 확인할 수 있습니다.
■ 지금 해 두실 일
① 승역지 등기사항증명서를 떼어 지역권이 몇 개인지, 본인 권리의 순위번호가 몇 번인지 확인하십시오. ② 약정 내용이 등기되어 있는지 보고, 없다면 설정계약서 원본을 찾아 두십시오. ③ 후순위자가 취수 시설을 바꾼 날짜와 그 뒤 본인 과수원에 들어오는 물의 양을 사진과 기록으로 남기십시오. ④ 대화로 풀리지 않으면 민법 제301조가 지역권에 준용하는 방해제거·예방 청구를 검토하게 되므로, 자료가 모이면 부동산 사건을 다루는 변호사와 청구 범위를 정리해 보시기 바랍니다.
참조 조문
민법 제291조, 제292조, 제297조, 제301조 · 부동산등기법 제4조, 제70조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12
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