Q. 질문 내용
시골에 아버지께 물려받은 논이 있는데 몇 해 전 그 군이 이웃 광역시로 편입되면서 주소 앞부분이 바뀌었습니다. 등기사항증명서를 떼어 보니 예전 도와 군 이름이 그대로 남아 있습니다. 제가 등기소에 가서 따로 고쳐야 하는지, 그냥 두면 나중에 팔 때 문제가 되는지 궁금합니다.
본인 사안은 행정구역이나 그 이름이 바뀐 것이 등기부의 부동산 표시에 어떤 영향을 주는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 따로 변경등기를 신청하지 않아도 법률상 변경등기가 된 것으로 봅니다. 다만 지번이 바뀌었거나 본인이 이사한 경우는 사정이 다릅니다.
■ 조문이 이미 처리해 두었습니다
부동산등기법 제31조는 행정구역 또는 그 명칭이 변경되었을 때 등기기록에 기록된 행정구역이나 그 명칭에 대하여 변경등기가 있는 것으로 본다고 정합니다. 군이 광역시로 편입되거나 읍이 동으로 바뀌는 일은 소유자가 한 일이 아니라 국가와 지방자치단체가 정한 일입니다. 그 결과를 소유자 수만 명이 하나하나 등기소에 신청하게 하면 비용과 시간만 낭비되기 때문에, 법이 처음부터 변경된 것으로 간주한 것입니다. 수수료를 낼 일도, 1개월 기한을 따질 일도 없습니다.
■ 지번이 바뀐 것은 다른 문제입니다
행정구역 명칭과 지번은 구별해야 합니다. 토지를 나누거나 합쳐서 지번이 달라졌다면 이는 부동산 자체의 표시가 바뀐 것입니다. 부동산등기법 제35조는 토지의 분할·합병이 있거나 소재와 지번, 지목, 면적 같은 표제부 기재 사항에 변경이 있으면 소유권 등기명의인이 그 사실이 있는 때부터 1개월 이내에 변경등기를 신청하도록 정합니다. 건물이라면 제41조가 같은 1개월 기한을 둡니다. 이 신청은 제23조 제5항에 따라 소유권 명의인이 혼자 할 수 있습니다.
■ 내 주소가 바뀐 것도 따로 봅니다
등기부 갑구에는 소유자의 주소가 적혀 있습니다. 이사를 해서 주소를 옮겼다면 그것은 행정구역 변경이 아니라 명의인의 사정이 바뀐 것입니다. 이때는 제23조 제6항에 따라 등기명의인이 단독으로 명의인표시 변경등기를 신청합니다. 평소에는 불편이 없다가 집을 팔거나 대출을 받을 때 주민등록상 주소와 등기부 주소가 달라 서류가 늘어나는 경우가 많으니, 거래를 앞두고 있다면 미리 정리해 두시는 편이 낫습니다.
■ 거래 상대가 의문을 제기하면
매수인이나 은행이 등기부의 옛 지명을 보고 같은 땅이 맞는지 물을 수 있습니다. 이때는 ① 시·군·구청에서 발급받은 토지대장이나 건축물대장으로 새 명칭과 지번을 확인시키고 ② 행정구역 변경을 정한 법령이나 조례, 지방자치단체의 고시를 함께 보여 주면 됩니다. ③ 지번까지 바뀐 경우라면 대장의 변동 연혁란에 바뀐 사유와 날짜가 남아 있으니 그 부분을 출력해 두십시오. 명칭만 바뀐 것인지, 지번이나 면적까지 달라진 것인지 헷갈린다면 관할 등기소나 부동산 사건을 다루는 변호사에게 등기부와 대장을 함께 보여 확인받으시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제23조, 제31조, 제35조, 제41조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-12
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