오 년 동안 꾸리던 분식집을 정리하고 열쇠를 돌려준 지 석 달이 지났습니다. 건물주는 새 임차인이 들어와야 보증금을 줄 수 있다는 말만 되풀이합니다. 다음 가게 계약금이 그 돈에 묶여 있어 소송을 생각하지만, 판결까지 일 년은 걸린다는 이야기를 듣고 망설이게 됩니다. 상가건물 임대차보호법은 바로 이 소송에 한해 절차를 줄이는 장치를 하나 넣어 두었습니다. 짧은 조문이지만 어떤 임차인에게 붙는지, 무엇이 빨라지는지를 알아야 실제로 쓸 수 있습니다.
보증금 소송은 왜 따로 취급되나
상가건물 임대차보호법 제18조는 임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 한 문장짜리 조문입니다.
소액사건 절차는 원래 청구 금액이 작은 사건을 빨리 끝내려고 만든 것입니다. 그 절차 가운데 네 조항만 골라 보증금 소송에 끌어왔습니다. 조문 어디에도 청구 금액의 상한은 적혀 있지 않습니다.
보증금은 임차인에게 다음 영업의 밑천입니다. 돌려받는 데 해를 넘기면 그사이 가게를 열지 못하고 대출 이자만 나갑니다. 입법자가 절차를 줄여 준 이유가 거기 있습니다.
네 조항은 실제로 무엇을 바꾸나
소액사건심판법의 해당 조항은 대략 아래와 같은 내용입니다.
| 조항 | 내용 | 임차인에게 생기는 차이 |
|---|---|---|
| 제6조 | 소장 부본을 지체 없이 피고에게 송달 | 접수 뒤 서류가 건물주에게 빨리 닿음 |
| 제7조 | 소 제기 뒤 바로 변론기일을 정하고 되도록 한 번의 기일로 심리를 마침 | 답변서 공방이 길게 이어지지 않음 |
| 제10조 | 판사가 필요하면 직권으로 증거를 조사하고, 증인 신문을 서면으로 대신하게 할 수 있음 | 증거 신청 절차가 가벼워짐 |
| 제11조의2 | 변론 종결 뒤 바로 선고할 수 있고 판결서에 이유를 생략할 수 있음 | 선고 기일을 따로 기다리지 않음 |
준용되지 않는 조항도 눈여겨볼 만합니다. 이행권고결정이나 소송대리에 관한 소액사건 특칙은 목록에 없습니다. 그러니 빨라지는 것은 기일 운영과 선고이고, 사건 자체가 소액사건이 되는 것은 아닙니다.
보증금이 큰 상가에도 이 특례가 붙나
붙지 않을 수 있습니다.
법 제2조 제1항 단서는 대통령령으로 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 이 법을 적용하지 않는다고 정합니다. 보증금 외에 월세가 있으면 같은 조 제2항에 따라 월세에 대통령령이 정한 비율을 곱해 보증금에 더한 금액, 이른바 환산보증금으로 따집니다.
제2조 제3항은 그 기준을 넘는 임대차에도 적용되는 조항을 따로 열거했습니다. 대항력, 계약갱신요구, 권리금 보호 등이 들어 있습니다. 그런데 이 목록에 제18조는 빠져 있습니다.
결국 환산보증금이 지역 기준을 넘는 대형 점포라면 보증금 소송도 일반 민사 절차로 갑니다. 소장을 쓰기 전에 계약서의 보증금과 월세로 환산액부터 계산해 보셔야 합니다.
환산보증금
보증금에, 월세를 대통령령이 정한 비율로 곱한 금액을 더한 값입니다. 기준 금액은 지역별로 다르게 정해지므로 상가건물 임대차보호법 시행령의 현행 수치를 확인해야 합니다. 이 값이 기준 안에 들어와야 제18조를 비롯한 보호 규정 대부분이 적용됩니다.
소송 전에 가게를 먼저 비워야 하나
소송 자체는 가게를 비우기 전에도 낼 수 있지만, 판결 뒤 돈을 받아 내는 단계에서는 무엇을 먼저 하느냐가 결과를 가릅니다.
제5조 제1항은 보증금반환 확정판결로 임차건물에 경매를 신청할 때, 민사집행법 제41조와 달리 건물을 비워 주는 반대의무의 이행이나 그 제공을 집행개시 요건으로 삼지 않는다고 정합니다. 가게를 지키면서 경매를 걸 수 있다는 뜻입니다.
반면 같은 조 제3항은 경매 대금에서 우선변제를 받으려면 건물을 양수인에게 인도해야 한다고 정합니다. 어차피 언젠가는 비워야 합니다. 경매는 가게를 쥔 채 신청하고, 배당을 받을 무렵 열쇠를 넘기는 흐름이 됩니다.
이미 비웠다면 제6조의 임차권등기명령이 남습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권이 생기거나 그대로 유지되고, 그 비용도 같은 조 제8항에 따라 임대인에게 청구할 수 있습니다.
소송 말고 더 빠른 길은 없나
제20조가 상가건물임대차분쟁조정위원회를 두었습니다. 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사 지사, 그리고 법 문언상 한국감정원으로 적힌 한국부동산원 지사에 설치되고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다. 보증금 반환 분쟁은 같은 조 제2항이 정한 심의·조정 대상입니다.
절차는 제21조가 끌어오는 주택임대차보호법 규정을 따릅니다. 위원회는 신청을 받은 날부터 60일 안에 조정을 마쳐야 하고, 부득이하면 30일 범위에서 한 번 늘릴 수 있습니다. 강제집행을 승낙한다는 문구가 담긴 조정서는 판결 없이도 집행할 수 있는 힘을 갖습니다.
조정은 상대가 응하지 않으면 멈춥니다. 건물주가 처음부터 버티는 사람이라면 소송으로 바로 가는 편이 시간을 아낍니다.
소장을 내기 전 순서
- 계약서의 보증금과 월세로 환산보증금을 계산해 제18조가 붙는지 확인합니다.
- 계약 종료 사실을 보여 줄 문자, 해지 통지, 열쇠 반환 기록을 모읍니다.
- 밀린 월세나 원상복구비처럼 건물주가 공제를 주장할 항목을 미리 정리합니다.
- 가게를 이미 비웠다면 임차권등기명령부터 신청해 순위를 지킵니다.
- 관할 법원을 확인해 보증금반환청구의 소를 제기합니다.
세 번째 항목이 한 번의 기일 안에 결론을 내는 데 가장 큰 변수입니다. 공제 다툼을 서면으로 정리해 가면 기일이 늘어나지 않습니다. 입점 당시 사진과 월세 이체 내역이 그 근거가 됩니다.
정리
상가 보증금반환 소송에는 소액사건심판법의 네 조항이 따라붙어 송달, 기일, 증거조사, 선고가 짧아집니다. 금액 상한도 없습니다.
다만 환산보증금이 기준을 넘는 임대차에는 이 조문이 적용되지 않습니다. 그 계산이 첫 단추입니다.
가게를 비울 시점, 임차권등기명령, 공제 항목 정리까지 한 번에 맞물려 돌아가야 하므로 변호사와 함께 순서를 잡아 두시면 기일 한 번으로 끝낼 가능성이 높아집니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제5조, 제6조, 제18조, 제20조, 제21조 · 소액사건심판법
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자주 묻는 질문
보증금 일부만 돌려받았는데 나머지도 이 특례로 청구하나요?
남은 보증금을 돌려 달라는 소송도 보증금반환청구소송이므로 같은 조문이 준용됩니다. 이미 받은 금액과 날짜를 계좌 내역으로 정리해 청구 금액을 정확히 적으시면 됩니다.
건물주가 새 임차인이 들어와야 준다고 합니다.
계약서에 그런 조건이 따로 없다면 임대차가 끝난 뒤 보증금 반환은 새 임차인과 무관한 건물주의 의무입니다. 그 말을 들은 날짜와 내용을 문자나 녹취로 남겨 두시고 소송 일정을 함께 검토해 보십시오.
대형 매장이라 환산보증금이 기준을 넘습니다. 방법이 없나요?
제18조의 절차 특례는 적용되지 않지만 일반 민사소송으로 보증금 반환을 청구하는 길은 그대로입니다. 대항력이나 권리금 보호처럼 기준을 넘어도 적용되는 조항이 있는지도 함께 확인해야 합니다.
조정을 먼저 신청하면 소송을 못 하나요?
조정 신청이 소송을 막지는 않습니다. 다만 이미 소가 제기된 분쟁은 조정 신청이 각하될 수 있으므로 어느 쪽을 먼저 쓸지 상대의 태도를 보고 정하는 편이 낫습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-15
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