남의 땅 통로 권리, 내 땅 기록에도 직권 표시

도로에 닿지 않는 밭을 사 두고, 앞 필지 주인과 폭 3미터짜리 길을 내는 계약을 맺었습니다. 등기까지 마쳤다는 연락을 받고 내 밭 등기사항증명서를 떼어 보니 지역권이라는 낯선 줄이 하나 생겨 있습니다. 밭 쪽으로는 신청한 적도 없는 기록입니다. 은행 대출 담당자는 오히려 그 줄을 보고 안심합니다. 부동산등기법은 통로 권리를 남의 땅에 올릴 때 혜택을 받는 땅에도 그 사실을 등기관이 알아서 적도록 해 두었습니다. 그 한 줄이 무엇이고 어디까지 믿을 수 있는지 정리합니다.

통로 권리는 어느 땅 등기부에 먼저 오르나

길을 내준 땅입니다.

민법 제291조는 지역권자가 일정한 목적을 위해 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있다고 정합니다. 길을 내준 앞 필지가 승역지, 길 덕을 보는 밭이 요역지입니다. 권리의 부담을 지는 쪽은 승역지이므로 설정 등기도 승역지 등기기록에 합니다.

신청은 두 사람이 함께 합니다. 부동산등기법 제23조 제1항의 공동신청 원칙에 따라 앞 필지 주인이 등기의무자, 밭 주인이 등기권리자로 서류에 이름을 올립니다. 제70조는 이때 승역지에 적을 사항을 정해 두었습니다.

• 지역권설정의 목적: 통행, 용수, 배수처럼 무엇에 쓰는지
• 범위: 땅의 어느 부분을 얼마나 쓰는지
• 요역지: 혜택을 받는 땅의 표시
• 특약: 승역지 소유자의 공작물 수선 약정 같은 것은 계약에 있을 때만
• 승역지 일부에만 설정할 때는 그 부분을 표시한 도면 번호

내 땅 기록에는 누가 무엇을 적나

등기관이 직권으로 적습니다. 밭 주인이 따로 신청하지 않아도 됩니다.

제71조 제1항은 등기관이 승역지에 지역권설정 등기를 했을 때 요역지 등기기록에 직권으로 정해진 사항을 기록하도록 합니다. 양쪽 기록을 나란히 놓으면 차이가 보입니다.

구분	승역지(길을 내준 땅)	요역지(길 덕을 보는 땅)
근거	제70조, 당사자 공동신청	제71조, 등기관 직권
상대 땅 표시	요역지	승역지
목적과 범위	기록	기록
수선 약정 등 특약	계약에 있으면 기록	항목에 없음
그 밖의 항목	일부 설정 시 도면 번호	순위번호, 등기목적, 등기연월일

요역지 쪽 기록은 요약본에 가깝습니다. 특약이 궁금하면 결국 승역지 등기부를 함께 떼어 봐야 합니다.

왜 굳이 내 땅에도 적어 두나

권리가 내 땅에 붙어 다니기 때문입니다.

민법 제292조는 지역권이 요역지 소유권에 부종해 이전하고, 요역지와 분리해 양도하지 못한다고 정합니다. 밭을 팔면 통로 권리도 따라가는 것이 원칙입니다. 그런데 밭을 사려는 사람이 밭 등기부만 보고서는 그 권리가 있는지 알 길이 없다면, 길 없는 맹지로 값이 매겨질 것입니다.

제71조가 그 공백을 메웁니다. 밭의 등기부만 떼어도 앞 필지에 통로 권리가 있다는 사실과 그 범위가 드러납니다. 대출 감정을 하는 금융기관이나 매수 희망자에게 진입로가 확보된 땅이라는 점을 서류 한 장으로 보여 줄 수 있습니다.

건축 인허가에서 진입로 요건을 따질 때도 이 기록이 출발점이 됩니다. 다만 인허가 기준은 건축 관련 법령과 지방자치단체 판단에 따르므로 등기만으로 통과가 보장되지는 않습니다.

두 땅의 관할 등기소가 다르면

군 경계를 사이에 두고 밭과 앞 필지가 갈리는 일이 드물지 않습니다.

제71조에는 원래 관할이 다른 경우를 다루는 항이 있었지만 지금은 제2항과 제3항이 삭제되어 있습니다. 그 자리를 제7조의2 제2항이 맡아, 관할이 달라도 제71조에 따른 등기를 승역지 등기관이 직접 할 수 있게 했습니다. 2025년 1월 31일부터 시행된 규정입니다.

당사자 입장에서는 달라질 것이 없어 보이지만, 기록 누락이 생길 틈이 줄었습니다.

확인은 간단합니다. 두 등기부를 같은 날 떼어 순위번호와 등기연월일, 설정 목적과 범위가 서로 맞는지 대조하면 됩니다. 한쪽에만 있거나 내용이 다르면 그 자리에서 등기소에 경위를 물어보십시오.

길을 넓히거나 권리를 없애면 어떻게 바뀌나

승역지 쪽만 고치면 됩니다.

제71조 제4항은 등기관이 승역지에 지역권 변경이나 말소 등기를 했을 때 요역지 등기기록에도 직권으로 변경이나 말소 등기를 하도록 합니다. 통로 폭을 3미터에서 4미터로 넓히는 변경 계약을 하고 승역지에 변경 등기를 신청하면, 밭 쪽 기록도 함께 바뀝니다.

반대로 앞 필지 주인과 합의해 통로 권리를 없애고 승역지 말소 등기까지 마치면 밭 쪽 표시도 함께 지워집니다. 합의만 해 두고 말소 등기를 미루면 두 땅의 기록이 그대로 남아 뒤에 혼선을 부릅니다. 밭을 팔 계획이 있다면 그 전에 기록이 어떻게 남아 있는지 다시 확인해 두는 편이 안전합니다.

내 땅 기록에 표시가 빠져 있다면

1. 승역지 등기사항증명서를 떼어 지역권설정 등기가 실제로 되어 있는지 봅니다.
2. 요역지 표시가 내 밭 지번과 정확히 일치하는지 대조합니다.
3. 승역지 등기가 있는데 밭 쪽 기록만 없다면 등기소에 사실을 알리고 바로잡아 달라고 요청합니다.
4. 승역지 등기 자체가 없다면 계약서를 근거로 앞 필지 주인에게 등기 협력을 요구합니다.

세 번째 경우는 부동산등기법 제32조가 다룹니다. 등기관의 잘못으로 빠진 부분은 직권으로 경정해야 한다고 정해 두었습니다. 다만 등기상 이해관계 있는 제3자가 있으면 그 사람의 승낙이 필요합니다.

주의
요역지 기록은 승역지 등기를 비추는 거울입니다. 승역지에 설정 등기가 없는데 요역지에만 무언가 적혀 있다고 권리가 생기지는 않습니다. 근거는 언제나 승역지 등기와 설정 계약입니다.

정리

통로 권리는 길을 내준 땅에 등기하고, 등기관이 길 덕을 보는 땅에도 같은 사실을 직권으로 옮겨 적습니다. 변경과 말소도 똑같이 따라갑니다.

그 한 줄 덕분에 밭을 팔거나 담보로 잡힐 때 진입로가 있다는 점을 증명하기 쉬워집니다. 다만 특약까지 보려면 승역지 등기부가 필요합니다.

표시가 어긋나 있거나 앞 필지 주인이 등기에 협력하지 않는다면, 계약서와 양쪽 등기부를 들고 변호사와 함께 바로잡을 순서를 정해 보시기 바랍니다.

참조 조문

민법 제291조, 제292조, 제293조 · 부동산등기법 제7조의2, 제23조, 제32조, 제70조, 제71조

관련 안내: 부산 부동산변호사 · 부동산·주택 업무

본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.

법무법인 대한중앙 한병철 변호사

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응

상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.

자주 묻는 질문

앞 필지 주인이 바뀌면 통로 권리는 어떻게 되나요?

지역권은 승역지에 등기된 물권이므로 앞 필지가 팔려도 새 주인에게 그대로 주장할 수 있습니다. 매매 소식을 들었다면 승역지 등기부에 지역권 등기가 남아 있는지 한 번 더 확인해 두시면 됩니다.

밭을 둘로 나눠 팔면 통로 권리도 둘 다에 남나요?

민법은 요역지를 분할하거나 일부 양도해도 지역권이 각 부분을 위해 존속하는 것을 원칙으로 하고, 권리가 토지 일부분에만 관한 것이면 다른 부분에는 남지 않는다고 정합니다. 분할 전에 통로가 어느 부분을 위한 것인지 계약서와 도면으로 확인해 두십시오.

요역지 기록을 보고 땅을 샀는데 승역지 등기가 없었습니다.

요역지 기록만으로 권리가 생기지 않으므로 먼저 등기 경위를 확인해야 합니다. 매도인에게 설정 계약서를 받고, 기록이 잘못 남은 것이라면 매도인 책임 문제까지 함께 검토해야 합니다.

통로 사용료를 정했는데 그것도 내 땅 기록에 나오나요?

제71조가 요역지에 적도록 한 항목은 순위번호, 등기목적, 승역지, 설정 목적, 범위, 등기연월일입니다. 사용료 같은 약정은 그 목록에 없으므로 설정 계약서를 잘 보관해 두셔야 합니다.

---

법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사

작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-15

대표 변호사 한병철

전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com

본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.

초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.