Q. 질문 내용
사업 자금이 필요해서 지금 살고 있는 아파트를 담보로 은행 대출을 알아보고 있습니다. 저당을 잡히면 혹시 집에서 나가야 하거나 은행이 집을 관리하게 되는 건지 걱정입니다. 대출을 받은 뒤에도 가족이 계속 살아도 되는지, 조심할 점은 무엇인지 알고 싶습니다.
본인 사안은 저당권이 설정된 집에서 소유자가 무엇을 계속할 수 있는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 저당권은 집을 은행에 넘기는 제도가 아니어서 그대로 사시면 됩니다. 다만 집값을 떨어뜨리는 행동과 이자 연체는 조심하셔야 합니다.
■ 저당권은 집을 넘겨주지 않는 담보입니다
민법 제356조는 저당권자가 채무자나 제삼자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에서 우선변제를 받는다고 정합니다. 핵심은 점유를 옮기지 않는다는 부분입니다. 물건을 맡겨야 효력이 생기는 질권과 달리, 저당권은 등기부 을구에 한 줄이 올라가는 것으로 성립합니다. 그래서 대출을 받은 다음 날에도 같은 집에서 출퇴근하고 아이를 키우실 수 있습니다. 은행이 열쇠를 달라고 하거나 집을 들여다볼 권리를 갖는 것도 아닙니다.
■ 살면서 조심할 일은 하나입니다
집의 가치를 크게 떨어뜨리지 않는 것입니다. 민법 제362조는 저당권설정자의 책임 있는 사유로 저당물의 가액이 현저히 줄면 저당권자가 원상회복이나 상당한 담보 제공을 청구할 수 있다고 정합니다. 벽지를 바꾸고 주방을 손보는 정도는 오히려 값을 지키는 일입니다. 반면 ① 내력벽을 허무는 공사 ② 오랫동안 누수를 방치하는 일 ③ 일부를 헐어 내는 일처럼 값이 크게 깎이는 행동은 은행이 추가 담보를 요구할 빌미가 됩니다.
■ 세를 놓거나 보일러를 바꿔도 되나요
법률상 금지되지는 않습니다. 다만 저당권보다 늦게 들어온 세입자는 경매가 열리면 순위에서 밀릴 수 있어 계약을 꺼리는 경우가 많습니다. 대출 약정서에 임대할 때 은행에 알리라는 조항이 있는지도 보셔야 합니다. 새로 단 보일러나 붙박이 설비는 제358조에 따라 저당권의 효력이 미치는 부합물이나 종물이 될 수 있습니다. 월세는 원래 소유자 몫이지만, 제359조에 따라 경매로 압류된 뒤의 차임에는 저당권의 힘이 미칩니다.
■ 이자를 밀리면 언제 집을 비워야 하나요
연체가 쌓이면 은행은 제363조 제1항에 따라 집의 경매를 신청할 수 있습니다. 경매개시결정이 나도 바로 나가야 하는 것은 아닙니다. 매각허가가 확정되고 낙찰자가 대금을 다 낸 뒤에야 소유권이 넘어가고, 그때부터 인도 문제가 생깁니다. 보통 몇 달이 걸리므로 그사이 연체 이자를 갚거나 상환 일정을 조정하면 절차를 멈출 여지가 있습니다. 제360조는 저당권이 담보하는 지연배상을 원본 이행기가 지난 뒤 1년분으로 한정해 두었다는 점도 참고하십시오.
■ 대출 서류에 서명하기 전에 확인할 것
① 근저당이라면 등기부에 적힐 채권최고액이 실제 대출금의 몇 퍼센트인지 봅니다. 민법 제357조는 최고액만 정하고 채무 확정을 뒤로 미룰 수 있게 했고, 이자도 그 안에 들어간 것으로 봅니다. ② 약정서의 기한이익 상실 조항에서 며칠 연체하면 전액을 갚아야 하는지 확인합니다. ③ 임대, 증축, 용도 변경 때 은행 동의가 필요한지 봅니다. ④ 대출 실행 뒤 등기사항증명서를 떼어 을구에 적힌 내용이 약정과 같은지 대조합니다.
참조 조문
민법 제356조, 제357조, 제358조, 제359조, 제360조, 제362조, 제363조 · 민사집행법 제135조
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-15
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