합병 절차 뒤 한 필지가 팔려도 합필 등기

나란히 붙은 밭 두 필지를 가진 분이 창고를 지으려고 구청에서 토지 합병을 마쳤습니다. 토지대장에는 이미 한 필지로 올라갔습니다. 그런데 등기소에 합필등기를 신청하기 전에 사정이 생겨 그중 원래 동쪽 필지를 이웃에게 팔고 이전등기까지 넘겨주었습니다. 대장은 한 장인데 등기부는 여전히 두 장이고, 주인도 둘이 되었습니다. 이 상태로는 어느 쪽도 그 땅으로 대출을 받거나 다시 팔기 어렵습니다. 부동산등기법 제38조가 바로 이 어긋남을 풀기 위해 마련한 조문입니다.

대장과 등기부가 왜 따로 움직이나

땅을 합치는 일이 두 관청을 거치기 때문입니다.

측량과 지적을 다루는 법률이 합병 처리를 지적소관청, 곧 시·군·구청에 맡겨 두었습니다. 그 결과가 토지대장에 먼저 반영되고, 등기부는 소유자의 신청을 받아 뒤따라 맞춰집니다. 제35조는 합병이 있으면 소유권의 등기명의인이 그때부터 1개월 안에 변경등기를 신청하도록 정합니다.

그 한 달 남짓이 틈입니다. 대장 정리가 끝난 날과 등기 신청서가 접수되는 날 사이에 매매가 이루어지거나 채권자가 가압류를 걸어 오면, 등기부만 옛 모습으로 남은 채 새 권리가 얹힙니다. 신청 기한을 넘기면 그 틈은 몇 달, 몇 년으로 벌어집니다. 의무 기간을 넘긴 채 미뤄 두는 땅이 생각보다 많습니다.

그냥 두면 어떤 일이 생기나

다음 등기가 막힙니다.

제29조 제11호는 신청정보나 등기기록의 부동산 표시가 토지대장과 일치하지 않으면 등기관이 신청을 각하하도록 정합니다. 대장에는 한 필지로, 등기부에는 두 필지로 적혀 있으니 표시가 맞을 리 없습니다. 근저당을 설정하려 해도, 땅을 팔려 해도 이 불일치가 먼저 걸립니다.

소유자가 둘로 갈린 것도 문제입니다. 원칙대로라면 합필은 같은 소유자의 땅끼리 하는 것이고, 제37조가 허용하는 몇 가지 권리를 빼면 다른 등기가 하나만 있어도 등기관은 신청을 받아 주지 않습니다. 이미 대장에서 한 필지가 된 땅을 등기부에서는 영영 합칠 수 없는 상태가 될 수 있습니다.

그렇다고 대장의 합병을 되돌리는 것도 간단하지 않습니다. 측량과 지적 정리를 다시 거쳐야 합니다.

제38조 제1항은 어떤 출구를 주나

소유권이 넘어간 경우의 출구입니다.

대장 정리와 등기 사이에 합쳐진 땅 일부의 소유권이 남에게 넘어갔더라도, 이해관계인의 승낙이 있으면 각 필지의 명의인들은 합쳐진 땅 전체를 함께 소유하는 형태로 등기를 맞춰 달라고 신청할 수 있습니다.

사례에 대입하면 이렇습니다. 원래 주인과 동쪽 필지를 산 이웃이 함께 신청인이 되어, 합쳐진 한 필지를 두 사람의 공유로 등기합니다. 대장과 등기부가 다시 한 장으로 맞춰집니다. 이웃이 산 것은 동쪽 땅이었지만 등기부에는 전체 땅에 대한 지분으로 적히게 됩니다.

받아들일지는 당사자의 선택입니다.

지적 합병 뒤 끼어든 등기	특례로 할 수 있는 합필등기	신청하는 사람
한 필지의 소유권이전등기	합친 땅 전체를 원래 명의인과 새 명의인의 공유로 등기	두 필지의 소유권 등기명의인들
한 필지에만 설정된 근저당권	그 근저당권을 합친 땅 가운데 해당 지분 위의 권리로 옮겨 적음	그 필지의 소유권 등기명의인
한 필지에만 들어온 가압류·가처분	마찬가지로 지분 위의 권리로 정리	그 필지의 소유권 등기명의인
편익을 받는 쪽 땅(요역지)의 지역권	합친 땅 전체를 위한 지역권으로 등기	그 필지의 소유권 등기명의인

근저당이나 가압류가 끼어들었다면

같은 조 제2항이 다룹니다.

대장상 합병과 등기 사이의 기간에 한쪽 필지로 제37조가 막는 권리, 예를 들어 그 필지에만 설정된 근저당권이나 가압류가 등기된 경우에도 이해관계인의 승낙을 받으면 길이 열립니다. 그 필지의 소유권 등기명의인은 그 권리가 합친 땅의 지분 위에 걸리는 것으로 바꾸어 등기를 정리할 수 있습니다.

담보권자 입장에서 보면 담보물이 원래 필지 한 덩어리에서 합친 땅의 일부 지분으로 바뀌는 셈입니다. 그래서 그 사람의 승낙이 필요합니다. 담보 범위가 실제로 줄어들지 않는다는 점을 보여 주어야 승낙을 받기 쉽습니다.

예외가 하나 있습니다. 그 필지가 이웃 땅에서 통행이나 용수 같은 편익을 받는 요역지로서 지역권 등기를 갖고 있다면, 지분이 아니라 합친 땅 전체를 위한 지역권으로 등기해야 합니다. 편익은 땅 전체가 누리는 것이어서 지분으로 쪼갤 수 없기 때문입니다.

승낙은 누구에게 받아야 하나

합필로 자기 권리의 대상이나 범위가 달라지는 사람이 이해관계인입니다. 공유로 바뀌는 다른 필지의 근저당권자, 지분 위로 옮겨 가는 가압류 채권자가 대표적입니다.

1. 두 필지의 등기사항증명서를 새로 발급받아 합병 이후 접수된 등기를 모두 표시합니다.
2. 각 등기의 권리자와 연락처를 정리하고 합필 후 권리가 어떻게 적힐지 설명 자료를 만듭니다.
3. 권리자마다 승낙서를 받습니다. 실무에서는 승낙서에 인감을 날인하고 인감증명서를 함께 받는 것이 일반적입니다.
4. 공유로 등기할 경우 지분 비율을 당사자들이 서면으로 합의합니다.
5. 토지대장과 함께 합필등기를 신청하고, 완료 후 등기사항증명서로 결과를 확인합니다.

한 사람이라도 승낙하지 않으면 특례를 쓸 수 없습니다. 그때는 그 권리를 먼저 정리하는 방법을 찾아야 합니다.

공유가 되고 나면 무엇이 달라지나

등기는 맞춰졌지만 관계는 새로 시작됩니다.

민법 제263조에 따라 각 공유자는 자기 지분을 처분할 수 있고 땅 전체를 지분 비율로 씁니다. 반면 제264조는 다른 공유자의 동의 없이 땅 전체를 처분하거나 변경하지 못한다고 정합니다. 창고를 지으려던 원래 주인은 이제 이웃의 동의가 있어야 공사를 시작할 수 있습니다. 관리에 관한 사항은 제265조에 따라 지분의 과반수로 정합니다.

지분 비율도 짚어야 합니다. 제262조 제2항은 공유자의 지분을 균등한 것으로 추정하므로, 면적이 다른 두 필지가 합쳐졌다면 비율을 문서로 분명히 해 두지 않을 경우 다툼의 불씨가 됩니다. 나중에 관계가 틀어지면 제268조의 분할 청구로 다시 나누는 길도 있지만 시간과 비용이 듭니다.

주의
특례는 지적 합병이 끝난 뒤, 합필등기 전에 새로 들어온 등기에만 쓸 수 있습니다. 합병 신청 전부터 걸려 있던 근저당이나 가압류는 이 조문으로 풀리지 않습니다. 대장 정리가 끝나면 한 달 안에 합필등기를 마치는 것이 가장 확실한 예방입니다.

정리

토지대장에서 합병이 끝난 뒤 합필등기 전에 한 필지가 팔리거나 담보가 잡히면 대장과 등기부가 어긋나고, 그 상태로는 다음 등기가 각하됩니다. 제38조는 이해관계인의 승낙을 조건으로 공유 합필등기나 지분 위 권리로 바꾸는 합필등기를 허용해 이 어긋남을 풀어 줍니다.

그 대가로 낯선 사람과 한 땅을 공유하게 될 수 있습니다. 지분 비율과 사용 방식을 미리 합의해 두어야 뒤탈이 없습니다.

이미 등기부와 대장이 엇갈린 상태라면 합병 이후 접수된 등기 목록부터 뽑아 두시고, 승낙을 받아야 할 상대와 순서를 변호사와 함께 정리해 보시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제29조, 제35조, 제37조, 제38조 · 민법 제262조, 제263조, 제264조, 제265조, 제268조

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자주 묻는 질문

합병한 지 2년이 지났는데 아직 합필등기를 안 했습니다.

제38조의 특례는 기간 제한을 두지 않았으므로 그 사이 끼어든 등기가 있어도 승낙을 받아 진행할 여지가 있습니다. 다만 끼어든 등기가 많을수록 승낙을 받을 상대가 늘어나므로 지금 바로 등기사항증명서를 떼어 범위를 확인하십시오.

필지를 산 사람이 공유는 싫다고 합니다.

제1항은 명의인들이 함께 신청하는 구조라 상대가 응하지 않으면 쓰기 어렵습니다. 지적 합병을 되돌려 두 필지로 정리하는 방안과 비용을 비교해 보십시오.

근저당권자가 승낙서를 써 주지 않습니다.

지분으로 바뀌어도 담보 가치가 줄지 않는다는 감정 자료를 내밀면 협의가 쉬워집니다. 끝내 거절하면 대출을 갚아 말소하거나 담보를 바꾸는 방법을 논의하게 됩니다.

지분 비율은 무엇을 기준으로 정하나요?

조문이 비율을 정해 두지 않았으므로 당사자들이 합의해 신청서에 적습니다. 합병 전 각 필지의 면적이나 감정가처럼 객관적으로 설명할 수 있는 기준을 쓰는 편이 다툼을 줄이며, 합의서를 남겨 두어야 균등 추정으로 다투어지지 않습니다.

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법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16

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