어머니 명의 아파트의 등기필정보 안내서가 안방 서랍에 있었습니다. 같이 살던 둘째 아들이 그 안내서의 일련번호와 비밀번호를 휴대전화로 찍어 두었고, 몇 주 뒤 그 아파트에 근저당권이 설정되었다는 우편이 날아옵니다. 어머니는 대출을 받은 적이 없습니다. 가족이니 집안에서 해결하자는 말이 먼저 나오지만, 법은 이 장면을 꽤 엄하게 봅니다. 서류 한 장을 몰래 들여다본 순간부터 처벌 대상이 될 수 있고, 등기까지 마쳤다면 무게가 훨씬 커집니다.
등기필정보가 무엇이길래
집 주인임을 등기소에 증명하는 열쇠입니다.
부동산등기법 제50조 제1항은 등기관이 새 권리에 관한 등기를 마치면 등기필정보를 작성해 등기권리자에게 통지하도록 합니다. 예전의 등기권리증, 흔히 집문서라 부르던 서류가 이렇게 바뀌었습니다. 안내서 한 장에 일련번호와 가려진 비밀번호들이 인쇄되어 있습니다.
쓰임새는 같은 조 제2항에 있습니다. 매도인과 매수인처럼 두 사람이 함께 권리에 관한 등기를 신청할 때, 신청인은 등기의무자가 통지받은 등기필정보를 등기소에 내야 합니다. 집을 넘기거나 담보로 잡히는 쪽이 정말 그 집의 주인인지를 이 정보로 확인하는 구조입니다.
그러니 이 번호가 남의 손에 들어가면 열쇠를 복사당한 것과 같습니다. 인감이나 신분증까지 함께 빠져나가면 문이 열립니다.
어떤 행동이 금지되나
제110조가 세 겹으로 막아 두었습니다.
첫째, 제1항은 등기관에게 등기필정보가 새거나 없어지지 않도록 안전관리 조치를 마련할 의무를 지웁니다. 둘째, 제2항은 등기소에서 등기 사무를 맡았거나 맡았던 사람이 직무로 알게 된 등기필정보의 작성·관리 비밀을 누설하지 못하게 합니다.
셋째가 일반인에게 해당하는 제3항입니다. 누구든지 부실등기를 하도록 신청에 쓸 목적으로 등기필정보를 취득해서는 안 되고, 그 사정을 알면서 남에게 제공해서도 안 됩니다. 부실등기란 실제 권리관계와 다른 내용의 등기를 말합니다.
목적이 핵심입니다. 집 주인의 부탁으로 법무사에게 등기필정보를 전달하는 일은 당연히 문제가 없습니다. 주인 몰래, 주인이 원하지 않는 등기를 하려고 번호를 알아냈을 때 금지에 걸립니다.
처벌은 얼마나 무거운가
제111조는 위반 유형을 세 가지로 묶고 모두 같은 형을 정합니다. 등기를 실제로 마치지 못했더라도 정보를 빼돌린 단계에서 이미 처벌될 수 있다는 점이 눈에 띕니다.
| 행위 | 근거 | 법정형 |
|---|---|---|
| 부실등기에 쓰려고 남의 등기필정보를 알아냄 | 부동산등기법 제111조 제2호 | 2년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 그런 목적인 줄 알면서 등기필정보를 넘겨줌 | 부동산등기법 제111조 제2호 | 같음 |
| 부정하게 얻은 등기필정보를 그 목적으로 갖고 있음 | 부동산등기법 제111조 제3호 | 같음 |
| 등기소 직원이 작성·관리상 비밀을 누설함 | 부동산등기법 제111조 제1호 | 같음 |
| 그 정보로 실제 이전등기를 마치게 함 | 형법 제228조 제1항 | 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
| 위임장 등 신청 서류를 꾸며 냄 | 형법 제231조 | 5년 이하 징역 또는 1천만원 이하 벌금 |
등기까지 이어지면 형법이 함께 적용됩니다. 등기부는 공무원이 작성하는 공적 장부여서, 거짓 신청으로 사실과 다른 내용을 기록하게 하면 공정증서원본 부실기재죄가 문제됩니다. 위임장이나 동의서에 주인 이름을 함부로 써넣었다면 사문서위조와 그 행사도 따라붙습니다. 이 경우에는 여러 죄가 겹쳐 형이 무거워질 수 있습니다. 대출금을 받아 갔다면 금융기관에 대한 사기까지 검토 대상이 됩니다.
가족이면 처벌을 피할 수 있나
그렇지 않습니다.
제111조와 형법의 문서 범죄에는 친족이라서 형을 면제한다는 규정이 없습니다. 피해자가 처벌을 원하지 않는다는 의사를 밝혀도 수사가 그대로 진행될 수 있습니다. 집 주인이 아들을 고소하지 않겠다고 해도, 금융기관이 피해를 신고하면 사건은 시작됩니다.
현실에서는 처음부터 고소를 망설이는 분이 많습니다. 다만 고소 여부와 별개로 잘못된 등기를 지우는 일은 서둘러야 합니다. 등기부에 근저당이 남아 있는 동안 그 채권이 넘어가거나 경매가 신청되면 정리가 훨씬 복잡해집니다.
빼돌린 돈을 갚고 등기를 스스로 말소해 피해를 되돌렸다면, 그 사정과 피해자가 처벌을 바라지 않는다는 뜻은 형을 정할 때 참작될 수 있습니다. 죄를 없애지는 못해도 결과는 달라집니다.
당한 쪽은 무엇부터 해야 하나
순서가 있습니다.
- 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급받아 모르는 등기의 접수일과 권리자를 확인합니다.
- 등기소에 신청서와 첨부서류를 누가 냈는지 확인합니다. 부속서류는 이해관계 있는 부분에 한해 열람할 수 있습니다.
- 추가 처분을 막기 위해 법원에 처분금지가처분을 신청합니다.
- 권리자를 상대로 근저당권이나 이전등기의 말소를 구하는 소송을 냅니다.
- 수사기관에 고소하면서 안내서 사진, 통화 기록, 대출 서류 사본을 함께 제출합니다.
등기필정보 자체는 다시 발급되지 않습니다. 대신 제51조는 등기필정보가 없을 때 등기의무자가 등기소에 나가 본인 확인을 받거나, 변호사·법무사의 확인 또는 공증으로 대신하는 길을 열어 둡니다. 번호가 유출되었다면 이후 내가 하는 등기는 이 방식으로 진행하는 편이 안전합니다.
미리 막으려면 어떻게 보관하나
안내서를 받는 날 할 일이 정해져 있습니다.
보관 점검
· 비밀번호를 가린 스티커를 떼지 않은 상태로 보관합니다
· 인감도장, 인감증명서, 신분증 사본과 같은 곳에 두지 않습니다
· 사진을 찍어 휴대전화나 메신저에 남기지 않습니다
· 등기를 맡길 때는 위임 범위를 적은 위임장과 함께 직접 전달합니다
· 대법원 인터넷등기소의 등기 변동 알림을 신청해 둡니다
함께 사는 가족 사이에서 오히려 유출이 잦습니다. 집안 서랍이 가장 허술한 금고일 수 있습니다.
집을 팔거나 담보로 잡힐 일이 생겨 서류를 넘겨야 할 때도 방법이 있습니다. 등기를 맡는 법무사나 변호사 사무소에 본인이 직접 가서 건네고, 받은 쪽이 확인서에 날짜와 용도를 적게 하십시오. 중개사무소나 지인을 거쳐 전달하면 그 사이 누가 번호를 보았는지 알 수 없게 됩니다. 등기가 끝나면 새로 받은 안내서를 다시 같은 방식으로 보관합니다.
정리
등기필정보는 집 주인임을 증명하는 열쇠이고, 부동산등기법 제110조 제3항은 부실등기 목적으로 이 정보를 얻거나 넘기는 행위를 금지합니다. 제111조는 이를 2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금으로 처벌하며, 등기까지 마쳤다면 형법의 문서 범죄가 겹칩니다.
가족 사이라도 처벌이 면제되지 않습니다. 피해를 알았다면 가처분과 말소 소송으로 등기부부터 지켜야 합니다.
모르는 등기가 올라와 있다면 접수 경위와 서류를 확보한 뒤, 고소와 민사 절차를 어떤 순서로 밟을지 변호사와 함께 정해 보시기 바랍니다.
참조 조문
부동산등기법 제50조, 제51조, 제110조, 제111조 · 형법 제228조, 제229조, 제231조, 제234조
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자주 묻는 질문
번호만 알아냈고 등기는 하지 않았습니다.
부실등기에 쓸 목적으로 번호를 알아낸 것만으로 제111조 제2호가 문제될 수 있습니다. 실제로 쓰지 않았다는 사정은 정상으로 참작될 수 있지만 죄가 성립하지 않는 이유가 되지는 않습니다.
부탁받고 번호를 전달만 했습니다.
부실등기에 쓰인다는 사정을 알면서 넘겼다면 제공한 사람도 같은 조항으로 처벌됩니다. 반대로 정상적인 거래로 알고 전달했다면 그 사정을 보여 줄 대화 기록을 정리해 두십시오.
안내서를 잃어버렸는데 다시 받을 수 있나요?
등기필정보는 재발급되지 않습니다. 이후 등기를 할 때는 등기소에 직접 출석해 확인을 받거나 변호사나 법무사의 확인, 신청서 공증으로 대신하게 됩니다.
이미 대출 실행으로 근저당이 잡혔습니다.
처분금지가처분으로 근저당권이 다른 사람에게 넘어가는 것부터 막고, 말소 소송을 준비합니다. 금융기관이 본인 확인을 어떻게 했는지도 다툼의 쟁점이 되므로 대출 서류 사본을 요청해 두시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16
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