가압류 걸린 건물, 옆 동과 합쳐 등기 못 한다

공장 본동과 그 옆 창고동 사이를 연결 통로로 이어 한 건물로 쓰기로 한 대표가 있습니다. 구청에서 건축물대장 합병까지 마쳤으니 등기만 정리하면 된다고 생각했습니다. 그런데 등기소에서 신청이 각하되었다는 결정문이 옵니다. 이유는 창고동 등기부 갑구에 올라 있던 거래처의 가압류 한 줄이었습니다. 몇 달 전 대금 다툼으로 걸린 것을 대수롭지 않게 넘겼던 것입니다. 건물을 합치는 일에도 등기부가 허락해야 하는 문턱이 있습니다.

건물 합병등기는 언제 해야 하나

대장이 먼저 바뀌고 등기가 뒤따릅니다.

건물을 합치는 결정은 건축물대장을 관리하는 관청에서 먼저 처리됩니다. 그다음 부동산등기법 제41조 제1항에 따라 건물 소유권의 등기명의인은 합병이 있은 때부터 1개월 안에 합병등기를 신청해야 합니다. 대장과 등기부를 같은 모습으로 맞추라는 뜻입니다.

이 신청을 미루면 다른 일이 막힙니다. 제29조 제11호는 등기기록의 부동산 표시가 건축물대장과 맞지 않으면 신청을 각하하도록 정하고 있어서, 대장은 한 동인데 등기부는 두 동인 상태로는 담보 설정이나 매매 등기가 순조롭게 진행되지 않습니다. 대출 일정이 잡혀 있었다면 그대로 멈춥니다.

신청인은 소유자 본인입니다. 두 동의 주인이 서로 다르면 합병을 전제로 한 이 절차 자체를 밟기 어려우니, 명의부터 맞추어야 합니다.

어떤 등기가 있으면 합칠 수 없나

제42조 제1항은 허용되는 등기를 먼저 적고, 나머지는 모두 막는 방식으로 짜여 있습니다. 합병하려는 건물에 허용 목록 밖의 권리 등기가 하나라도 있으면 합병등기를 할 수 없습니다.

두 동의 등기부에 있는 것	합병등기	풀어 가는 방향
소유권, 전세권, 임차권	가능	그대로 진행
두 동 모두에 원인·날짜·접수번호가 같은 저당권	가능	공동담보로 한 번에 설정된 경우
두 동 모두에 신탁원부 내용이 같은 신탁등기	가능	신탁 조건이 같은지 원부로 확인
한 동에만 걸린 가압류	불가	해방금액 공탁, 이의, 취소 신청, 채권자 합의
한 동에만 걸린 가처분·경매개시결정	불가	본안 정리나 경매 취하가 먼저
동마다 따로 설정된 근저당권	불가	변제 후 말소 또는 공동담보로 다시 설정

목록이 토지보다 좁다는 점도 기억해 둘 만합니다. 땅을 합칠 때는 지상권이나 편익을 제공하는 땅의 지역권도 허용되지만, 건물에는 그런 권리가 처음부터 들어설 자리가 없어서 소유권·전세권·임차권만 남았습니다. 저당권과 신탁은 두 동에 똑같은 내용으로 함께 걸려 있을 때만 통과합니다.

가압류 한 줄이 왜 그렇게 큰가

범위가 흐려지기 때문입니다.

가압류는 특정한 재산을 붙잡아 두는 보전처분입니다. 창고동에만 걸린 가압류가 있는 상태에서 두 동을 한 건물로 합쳐 버리면, 등기부상 그 가압류가 새 건물의 어느 부분까지 미치는지 적을 방법이 없습니다. 채권자는 창고동 값만큼을 기대하고 집행했는데 갑자기 공장 전체의 일부 지분 위의 권리처럼 보이게 됩니다. 반대로 본동에 권리를 가진 사람은 낯선 가압류가 자기 담보 위로 번진 것처럼 읽힐 수 있습니다.

법이 아예 합병을 막는 쪽을 택한 이유가 여기에 있습니다. 권리의 경계를 지키는 장치입니다.

현장에서 이 줄을 놓치는 까닭도 짐작이 갑니다. 가압류는 본안 소송 전에 걸리는 임시 조치라서 채무자가 가볍게 여기기 쉽습니다. 그러나 한 번 기입되면 해제되거나 취소될 때까지 등기부에 그대로 남아 다른 등기를 가로막습니다.

각하되면 대장은 어떻게 되나

등기관이 그 사실을 알립니다.

제42조 제2항은 등기관이 이 제한에 걸린 신청을 각하하면 지체 없이 그 사유를 건축물대장 소관청에 통지하도록 정합니다. 대장과 등기부가 엇갈린 채 굳어지는 것을 막기 위한 장치입니다. 통지를 받은 관청은 대장의 합병 처리를 다시 들여다보게 되고, 경우에 따라 대장을 원래의 두 동으로 되돌리는 정리가 뒤따를 수 있습니다.

공사는 이미 끝났는데 서류상으로는 다시 두 건물이 되는 셈입니다. 준공이나 용도 변경 일정이 대장 합병을 전제로 짜여 있었다면 처음부터 다시 맞춰야 합니다. 그래서 대장 합병을 신청하기 전에 두 동의 등기사항증명서를 나란히 떼어 갑구와 을구를 대조하는 것이 가장 값싼 예방입니다.

가압류를 걷어 낼 방법은

민사집행법에 길이 몇 가지 있습니다. 상황에 맞는 것을 고릅니다.

1. 해방금액 공탁: 제282조에 따라 가압류결정문에는 채무자가 공탁하면 집행을 풀 수 있는 금액이 적혀 있습니다. 그 돈을 공탁하면 법원은 제299조 제1항에 따라 집행한 가압류를 취소합니다.
2. 이의신청: 가압류 자체가 부당하다면 제283조로 이의를 내고, 법원이 정한 심문기일에서 다툽니다.
3. 사정변경에 따른 취소: 빚을 갚았거나 법원이 정한 담보를 제공했거나, 집행 뒤 3년 동안 채권자가 본안 소송을 내지 않았다면 제288조로 취소를 신청합니다.
4. 채권자와 합의: 대금 다툼을 정리하고 채권자가 집행해제를 신청하게 하는 방법이 가장 빠를 때가 많습니다.

어느 길이든 법원의 결정이나 해제 신청에 따라 말소등기가 이루어진 뒤에야 합병등기를 다시 낼 수 있습니다. 등기부에서 그 줄이 지워진 것을 확인하고 움직이십시오.

근저당도 있다면 어떻게 맞추나

두 동에 각각 대출을 받아 근저당을 따로 잡혔다면 그것도 걸림돌입니다.

허용되는 저당권은 두 동 모두에 있으면서 등기원인, 그 연월일, 접수번호까지 같은 것입니다. 한 번의 공동담보 계약으로 함께 설정된 경우가 여기에 해당합니다. 따로 설정된 근저당이라면 한쪽을 갚아 말소하거나, 금융기관과 협의해 두 동을 묶는 공동담보로 새로 설정하는 방법을 검토합니다. 새로 설정하려면 감정과 심사를 다시 거쳐야 하니 공사 일정에 그 기간을 넣어 두십시오.

주의
대장 합병을 신청한 뒤 등기 신청 전에 새로 가압류가 들어오는 경우도 있습니다. 거래처와 분쟁이 있는 시기라면 대장 합병과 합병등기 사이의 간격을 최대한 줄이고, 신청 직전에 등기사항증명서를 한 번 더 확인하십시오.

정리

건물 합병등기는 대장 합병 뒤 1개월 안에 신청해야 하지만, 제42조가 허용하는 등기 외의 권리가 하나라도 있으면 각하됩니다. 한 동에만 걸린 가압류가 대표적인 걸림돌이고, 각하되면 그 사유가 대장 소관청에 통지되어 대장 정리까지 흔들립니다.

해결은 결국 그 가압류를 등기부에서 지우는 것입니다. 해방금액 공탁, 이의, 취소 신청, 채권자와의 합의 가운데 비용과 시간이 가장 적게 드는 길을 고릅니다.

이미 각하 결정을 받으셨다면 결정문과 두 동의 등기사항증명서, 가압류결정문을 모아 변호사와 함께 어느 절차로 풀지부터 정하시기 바랍니다.

참조 조문

부동산등기법 제29조, 제41조, 제42조 · 민사집행법 제282조, 제283조, 제288조, 제299조

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자주 묻는 질문

가압류 금액이 작은데도 합병이 안 되나요?

금액과 관계없이 허용 목록 밖의 등기가 있으면 합병등기를 할 수 없습니다. 금액이 작다면 오히려 해방금액을 공탁해 집행을 푸는 쪽이 빠른 해결이 될 수 있으니 가압류결정문의 기재부터 확인하십시오.

전세권이 한 동에만 있어도 괜찮나요?

전세권과 임차권은 제42조 제1항 제1호가 허용하는 등기이므로 그 자체로는 합병을 막지 않습니다. 다만 전세권자와 합병 이후의 이용 범위를 다시 정리해 두어야 나중에 다툼이 생기지 않습니다.

대장 합병을 취소해야 하나요?

각하 통지를 받은 관청이 어떻게 처리할지에 따라 달라집니다. 가압류를 금방 풀 수 있다면 그 사이 관청과 협의해 일정을 맞추는 편이 낫고, 오래 걸린다면 대장을 되돌리는 것도 선택지가 됩니다.

가압류 채권자가 연락을 받지 않습니다.

채권자의 협조 없이도 해방금액 공탁이나 사정변경에 따른 취소 신청은 할 수 있습니다. 집행 뒤 3년 동안 본안 소송이 없었다면 그 사정만으로 취소를 구할 수 있으니 집행일부터 확인해 보십시오.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16

대표 변호사 한병철

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