Q. 질문 내용
2020년 가을부터 겨울까지 손님이 끊겨 식당 월세를 석 달 치 밀렸다가 이듬해에 모두 갚았습니다. 이번에 계약 만료를 앞두고 갱신을 요구했더니 임대인이 3기 연체 사실이 있다며 거절한다는 문자를 보냈습니다. 그때 밀린 월세도 갱신 거절 사유가 되는지 궁금합니다.
본인 사안은 상가 임차인의 갱신 요구를 막는 차임 연체가 어떻게 계산되는지를 파악해야 하는 영역입니다. 결론부터 말씀드리면 2020년 9월 개정으로 생긴 임시 특례 기간에 밀린 월세는 갱신 거절 사유를 따질 때 연체액에서 빠지므로, 그 석 달이 특례 기간 안에 있다면 그것만으로는 거절할 수 없습니다. 다만 밀린 돈 자체를 갚을 의무는 남습니다.
■ 원래 기준은 3기 연체입니다
상가건물 임대차보호법 제10조 제1항은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 합니다. 거절할 수 있는 사유 가운데 첫째가 제1호의 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우입니다. 지금 밀려 있지 않아도 계약 기간 중 한 번이라도 그만큼 밀린 적이 있으면 이 사유에 해당한다고 읽히는 문장이어서, 임대인은 과거의 연체를 들고 나오곤 합니다. 질문하신 분도 이미 갚은 석 달 치를 근거로 거절 통지를 받으신 상황입니다.
■ 특례가 그 석 달을 셈에서 뺍니다
같은 법 제10조의9는 법률 제17490호 개정법의 시행일부터 6개월까지 임차인이 연체한 차임액을 제10조 제1항 제1호, 제10조의4 제1항 단서, 제10조의8을 적용할 때 연체액으로 보지 않는다고 정합니다. 조문 끝에 2020년 9월 29일 신설 표시가 붙어 있습니다. 감염병으로 매출이 끊긴 시기의 연체를 임차인이 가게를 잃는 사유로 삼지 못하게 하려는 취지입니다. 그 6개월 안에 밀린 금액이라면 나중에 갚았든 아직 남아 있든 갱신 거절 사유를 계산할 때는 없는 것으로 봅니다. 정확한 시작일과 끝나는 날은 국가법령정보센터에서 그 개정법의 부칙을 열어 확인해 두십시오.
■ 갱신 말고도 함께 보호되는 것이 있습니다
특례가 걸리는 조문은 세 개입니다. ① 제10조 제1항 제1호의 갱신 거절 사유, ② 제10조의4 제1항 단서의 권리금 회수 방해 예외, ③ 제10조의8의 3기 연체 해지입니다. 그래서 임대인은 그 기간의 연체를 이유로 계약을 해지할 수 없고, 임차인이 주선한 새 임차인과의 계약을 거절하면서 연체 사실을 핑계로 권리금 보호를 피할 수도 없습니다. 예를 들어 특례 기간에 2기를 밀리고 그 뒤에 1기를 더 밀렸다면, 셈에 들어가는 것은 뒤의 1기뿐이어서 3기에 이르지 않습니다.
■ 돈을 갚을 의무까지 사라지지는 않습니다
제10조의9 뒷문장은 연체한 차임액에 대한 임대인의 그 밖의 권리는 영향을 받지 않는다고 못 박습니다. 임대인은 밀린 월세를 청구할 수 있고, 약정이 있으면 지연손해금도 요구할 수 있으며, 계약이 끝날 때 보증금에서 빼고 돌려줄 수도 있습니다. 갱신이 보장된다고 해서 그 돈을 안 내도 된다는 뜻은 아닙니다. 또 임대인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다는 제10조 제1항 제8호 같은 다른 사유를 들고 나올 가능성도 있으니, 연체 외의 사정이 문제 되지 않았는지도 함께 점검해 두셔야 합니다.
■ 지금 하실 일
순서대로 정리하면 이렇습니다. ① 연체가 시작되고 끝난 날을 통장 내역으로 월별로 뽑아 특례 기간 안팎을 나눕니다. ② 특례 기간 밖의 연체만 합산해 3기에 미치지 않는다는 계산표를 만듭니다. ③ 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이라면 갱신 요구를 내용증명으로 다시 보내고, 거절 통지에 대한 반박을 함께 적습니다. ④ 최초 계약일부터 10년이 넘지 않았는지 제10조 제2항으로 확인합니다. ⑤ 임대인이 계속 거절하면 상가건물임대차분쟁조정위원회 조정이나 소송을 검토합니다. 갱신 요구 기간이 얼마 남지 않았다면 계산표를 들고 변호사와 함께 통지 문안을 서둘러 정하시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조, 제10조의4, 제10조의8, 제10조의9
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-16
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