상가 2층에서 6년 동안 미용실을 하던 임차인의 계약이 지난달 끝났습니다. 건물주는 다음 세입자가 들어와야 보증금을 내줄 수 있다며 날짜를 미룹니다. 임차인은 짐을 다 빼면 보증금을 받을 근거가 약해질 것 같아 의자 몇 개와 간판을 그대로 두고 문만 닫았습니다. 그런데 건물주가 계약이 끝난 뒤 석 달 치 월세를 보증금에서 빼겠다고 통보합니다. 이 공제가 맞는지는 그 석 달 동안 가게가 어떤 상태였는지에 달려 있습니다.
계약이 끝났는데 임대차가 남아 있다는 게 무슨 뜻인가
상가건물 임대차보호법 제9조 제2항은 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 관계가 존속하는 것으로 봅니다.
그래서 만기가 지났다는 이유만으로 임차인이 남의 건물을 무단으로 차지한 사람이 되지는 않습니다. 건물주가 나가라고 독촉해도, 보증금을 돌려주지 않은 상태라면 임차인의 점유에는 법이 인정한 근거가 있습니다. 열쇠를 바꾸거나 단전·단수로 내보내려는 시도는 오히려 건물주 쪽에 책임을 지울 수 있는 행동입니다.
짧게 말하면 이렇습니다. 돈을 먼저 돌려줘야 나간다는 순서가 법에 박혀 있습니다.
이 규정이 모든 가게에 적용되나
그렇지 않습니다. 같은 법 제2조 제1항 단서는 대통령령이 정한 보증금액을 넘는 임대차에는 법을 적용하지 않고, 월세가 있으면 그 월세를 일정 비율로 환산해 보증금에 더한 금액으로 따집니다. 이른바 환산보증금입니다.
기준을 넘는 임대차라도 제2조 제3항이 예외적으로 끌어오는 조문이 있습니다. 대항력, 갱신요구권, 권리금 보호 같은 것들입니다. 그런데 이 목록에 제9조는 들어 있지 않습니다. 큰 매장이라면 계약 종료 뒤 버틸 근거를 민법의 동시이행 항변권에서 찾아야 하고, 그 효과의 범위를 두고 다툼이 더 생기기 쉽습니다.
지역별 기준 금액은 시행령에 있고 개정되기도 하므로 계약 당시와 지금의 기준을 함께 확인해 두는 편이 안전합니다.
| 보호 장치 | 환산보증금이 기준 이내인 가게 | 기준을 넘는 가게 |
|---|---|---|
| 보증금 받을 때까지 임대차 존속(제9조 제2항) | 적용 | 적용되지 않음, 민법의 동시이행 항변으로 버팀 |
| 임차권등기명령(제6조) | 신청 가능 | 이 법의 등기명령은 쓸 수 없음 |
| 판결로 경매할 때 먼저 비우지 않아도 됨(제5조 제1항) | 적용 | 적용되지 않음 |
| 인도와 사업자등록에 따른 대항력(제3조) | 적용 | 적용(제2조 제3항) |
| 계약갱신요구권(제10조 제1항) | 적용 | 적용(제2조 제3항) |
그 기간 월세는 내야 하나
원칙부터 보면, 임대차가 이어지는 것으로 보는 이상 가게를 그대로 쓰며 장사를 계속했다면 그 기간의 월세 상당액은 내야 합니다. 보증금을 못 받았다고 공짜로 영업할 수 있는 것은 아닙니다.
다툼은 문을 닫은 기간에서 생깁니다. 점유만 유지하고 영업을 하지 않았다면 건물을 쓰는 이익을 실제로 얻지 않은 셈입니다. 실무에서는 이렇게 사용·수익을 하지 않은 기간의 월세 상당액을 공제하지 않는 쪽으로 보는 경우가 많습니다. 다만 짐을 많이 남겨 두어 다른 사람에게 세를 놓지 못하게 막았다면 사정이 달라질 수 있습니다.
결국 건물주가 공제를 주장하면 임차인은 영업을 멈춘 날과 그 뒤의 가게 상태를 증명해야 합니다. 카드 단말기 매출 내역, 전기·수도 사용량, 휴업 안내문을 붙인 사진, 열쇠를 넘기겠다고 보낸 문자가 그 증거가 됩니다.
짐을 전부 빼면 무엇을 잃을 수 있나
대항력과 우선변제권입니다.
제3조 제1항의 대항력은 건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음 날부터 생깁니다. 이 요건은 처음에 한 번 갖추면 끝나는 것이 아니라 계속 유지되어야 한다고 보는 것이 일반적입니다. 가게를 비우거나 폐업신고로 사업자등록이 사라지면 그 뒤에 건물이 팔리거나 경매에 넘어갔을 때 순위를 주장하기 어려워집니다.
이 문제를 풀어 주는 것이 제6조의 임차권등기명령입니다. 계약이 끝나고 보증금을 받지 못한 임차인은 건물 소재지 관할 법원에 신청할 수 있고, 등기를 마치면 그 뒤에 가게를 옮기거나 등록을 정리해도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 남습니다. 신청과 등기에 든 비용은 같은 조 제8항에 따라 건물주에게 청구할 수 있습니다.
폐업신고 날짜를 먼저 정하지 마십시오
세금 때문에 서둘러 폐업신고를 하면 사업자등록이라는 대항요건이 그날로 끊길 수 있습니다. 임차권등기가 등기부에 올라간 것을 확인한 뒤에 정리해도 늦지 않습니다.
보증금을 받으려면 어떤 순서로 움직이나
- 계약이 끝났다는 점과 보증금 반환을 요구한다는 뜻을 내용증명으로 보냅니다. 보증금을 받는 즉시 가게를 넘기겠다는 의사도 함께 적어 둡니다.
- 이사나 폐업 계획이 있다면 그 전에 임차권등기명령을 신청하고 등기 완료를 확인합니다.
- 협의가 되지 않으면 상가건물임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하거나 보증금반환청구소송을 냅니다.
- 판결을 받은 뒤 건물에 경매를 신청할 때는 제5조 제1항에 따라 가게를 먼저 비워 줄 필요가 없습니다.
- 배당을 받을 단계에서는 제5조 제3항에 따라 건물을 넘겨야 보증금을 받을 수 있으므로 그때 인도 일정을 맞춥니다.
순서가 뒤바뀌면 손해가 납니다. 특히 2번을 건너뛰고 짐부터 빼는 경우가 가장 흔합니다.
새 세입자를 구할 때까지 기다리라는 말은 따라야 하나
따를 의무는 없습니다.
보증금 반환은 계약이 끝나면 생기는 건물주의 의무이고, 새 임차인이 들어오는 것을 조건으로 붙이는 내용은 법 어디에도 없습니다. 계약서에 그런 특약이 따로 있다면 그 문언과 상가건물 임대차보호법 제15조의 강행규정에 비추어 효력을 따져 보아야 합니다. 건물주 사정을 들어 기다려 주더라도 언제까지 기다리는지를 서면으로 남기는 편이 낫습니다. 기한 없는 양보는 나중에 연체 차임 공제나 지연손해금 계산에서 불리하게 돌아옵니다.
밀린 월세가 있다면 그 부분은 보증금에서 정산되는 것이 보통이므로, 계약 종료 전 연체가 있었는지와 종료 뒤의 사용 여부를 나누어 정리해 두십시오.
정리
환산보증금이 기준 이내인 상가라면 계약이 끝나도 보증금을 받을 때까지 임대차가 이어지는 것으로 봅니다. 그 기간에 장사를 계속했다면 월세 상당액을 내야 하지만, 문을 닫고 실제로 쓰지 않았다면 공제를 다툴 여지가 있습니다.
짐을 빼거나 폐업신고를 하기 전에 임차권등기명령부터 마치는 것이 대항력과 우선변제권을 지키는 순서입니다. 기준을 넘는 매장은 이 장치 상당수가 적용되지 않으므로 전략이 달라집니다.
보증금에서 월세를 빼겠다는 통보를 받았다면 영업 중단 기록과 계약서를 모아 변호사와 함께 공제 범위와 회수 순서를 먼저 정리해 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조, 제6조, 제9조, 제15조, 제20조 · 민법 제536조
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자주 묻는 질문
계약이 끝난 뒤에도 장사를 조금씩 했습니다. 월세 전액을 빼는 게 맞나요?
가게를 실제로 쓴 기간에는 월세 상당액을 내야 한다는 쪽이 원칙입니다. 다만 영업한 날이 일부에 그쳤다면 그 비율과 기간을 매출 기록으로 보여 주며 공제액을 조정해 볼 수 있습니다.
환산보증금이 기준을 넘는지 어떻게 알 수 있나요?
보증금에 월세를 시행령이 정한 비율로 환산한 금액을 더해 지역별 기준과 비교합니다. 기준 금액이 바뀐 적이 있으므로 계약을 맺거나 갱신한 시점의 기준을 확인해야 합니다.
임차권등기명령 신청에 돈이 드나요?
인지대, 송달료, 등기 관련 비용이 듭니다. 상가건물 임대차보호법 제6조 제8항은 이 신청과 등기에 든 비용을 건물주에게 청구할 수 있게 하므로 영수증을 보관해 두십시오.
건물주가 열쇠를 바꿔 버렸습니다.
보증금을 돌려받기 전의 점유는 법이 보호하는 점유이므로 일방적으로 막은 행위는 문제가 됩니다. 바뀐 자물쇠와 날짜를 사진으로 남기고 내용증명으로 원상회복을 요구한 뒤, 영업 손해나 형사 고소 여부를 함께 검토하는 것이 좋습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17
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