잔금을 치르고 열쇠를 받은 다음 날, 이삿짐 트럭을 세워 둔 채 현관 앞에서 낯선 사람과 마주쳤습니다. 이 집에 전입신고를 하고 사는 세입자라며, 보증금을 돌려받기 전에는 나갈 수 없다고 합니다. 매도인은 계약할 때 집이 비어 있다고 했고 등기부에도 아무것도 없었습니다. 매수인은 집값을 다 냈는데 들어가지도 못하고, 남의 보증금까지 떠안게 될 처지입니다. 이때 매도인에게 무엇을 물을 수 있는지가 주택임대차보호법 제3조 뒷부분에 적혀 있습니다.
등기부에 없는 세입자가 왜 새 주인에게 버틸 수 있나
주택임대차보호법 제3조 제1항은 등기가 없어도 임차인이 집을 넘겨받고 주민등록을 마치면 그 다음 날부터 제3자에게 임대차를 주장할 수 있게 합니다. 같은 조 제4항은 집을 사들인 사람이 임대인의 지위를 이어받는 것으로 봅니다.
두 조문을 합치면 결론이 나옵니다. 대항력을 갖춘 세입자가 있는 집을 사면, 매수인은 그 세입자의 집주인이 되고 계약이 끝날 때 보증금을 돌려줄 사람도 매수인이 됩니다.
등기부만 들여다봐서는 이 사실이 드러나지 않는다는 점이 함정입니다.
판 사람에게는 무엇을 물을 수 있나
같은 조 제5항은 대항력 있는 임대차의 목적이 된 주택이 매매나 경매의 목적물이 되면 민법 제575조 제1항·제3항과 제578조를 준용한다고 정합니다. 원래 지상권이나 전세권처럼 등기된 권리가 붙은 물건을 샀을 때 쓰는 매도인 담보책임 규정을 세입자 문제에도 끌어온 것입니다.
제575조 제1항의 구조는 이렇습니다. 매수인이 그 사실을 알지 못했고, 그 때문에 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에만 계약을 해제할 수 있습니다. 그 밖의 경우에는 손해배상만 청구할 수 있습니다.
매도인이 일부러 숨겼는지는 이 책임의 요건이 아닙니다. 몰랐더라도 판 사람은 책임을 집니다. 다만 거짓말을 했다면 사기나 계약상 의무 위반을 따로 다툴 길이 하나 더 열립니다.
| 산 방법 | 누구에게 | 무엇을 | 언제까지 |
|---|---|---|---|
| 일반 매매 | 판 사람(매도인) | 계약 목적을 이룰 수 없으면 해제, 그 밖에는 손해배상 | 세입자 존재를 안 날부터 1년 |
| 경매 | 채무자(원래 집주인) | 계약 해제 또는 대금 감액 | 안 날부터 1년(제575조 제3항 준용) |
| 경매, 채무자에게 돈이 없을 때 | 배당받은 채권자 | 받아 간 대금의 전부나 일부 반환 | 같음 |
| 경매, 알고도 숨긴 경우 | 알았던 채무자나 채권자 | 손해배상 | 같음 |
해제까지 갈 수 있는 경우와 돈으로 끝나는 경우
갈림길은 계약의 목적입니다.
직접 들어가 살려고 산 집인데 세입자의 남은 기간이 길고, 그 세입자가 제6조의3에 따른 갱신요구권까지 행사할 수 있는 상황이라면 매수인은 상당 기간 입주할 수 없습니다. 이런 사정은 계약의 목적을 이룰 수 없다는 주장으로 이어지기 쉽습니다. 계약서나 중개 과정의 문자에 실거주 목적이 드러나 있는지가 여기서 큰 차이를 만듭니다.
반대로 임대 수익을 보고 산 집이거나 세입자의 계약이 몇 달 뒤 끝난다면, 해제보다는 손해배상으로 정리될 가능성이 큽니다. 떠안은 보증금 반환 부담, 임시 거처 비용, 이사 일정이 틀어져 생긴 비용 같은 것이 배상 범위로 다투어집니다.
몰랐다는 것은 어떻게 보이고, 언제까지 청구하나
매수인이 세입자 존재를 알았다면 이 담보책임은 처음부터 성립하지 않습니다. 그래서 상대방은 대개 매수인도 알 수 있었다고 반박합니다.
- 계약 전에 집을 직접 보았는지, 그때 누가 문을 열어 주었는지
- 공인중개사의 중개대상물 확인·설명서에 임대차 관계가 어떻게 적혔는지
- 매도인이 비어 있다거나 본인이 산다고 말한 문자, 녹음, 계약서 특약
- 잔금 전에 전입세대 열람을 했는지, 했다면 그 결과
기간도 짧습니다. 민법 제575조 제3항에 따라 해제나 손해배상은 그 사실을 안 날부터 1년 안에 행사해야 합니다. 세입자와 마주친 날이 기산점이 될 수 있으므로, 협상이 길어질 것 같으면 그 안에 내용증명이나 소 제기로 권리를 행사해 두어야 합니다.
경매로 산 집이라면 누구에게 묻나
경매에는 판 사람이 따로 없습니다. 그래서 민법 제578조가 순서를 정해 둡니다.
낙찰자는 먼저 채무자, 즉 원래 집주인에게 계약 해제나 대금 감액을 청구합니다. 채무자에게 돈이 없으면 매각대금에서 배당을 받아 간 채권자에게 그 대금의 전부나 일부를 돌려 달라고 할 수 있습니다. 채무자가 세입자 존재를 알면서 알리지 않았거나 채권자가 알고 경매를 신청했다면 그 사람에게 손해배상까지 구할 수 있습니다.
현실에서는 이 단계까지 가기 전에 걸러지는 경우가 많습니다. 법원은 민사집행법 제105조에 따라 점유자와 점유 권원, 보증금에 관한 진술을 적은 매각물건명세서를 누구나 볼 수 있게 비치합니다. 명세서에 빠진 대항력 있는 세입자가 나중에 드러났다면 매각허가 단계에서 이의를 낼 수 있는지부터 따져 보아야 합니다.
잔금 전에 확인할 것
· 주민센터에서 해당 주소의 전입세대 열람
· 매도인 가족이 아닌 사람의 전입이 있는지
· 현장에서 실제 거주자 확인
· 계약서에 세입자가 없다는 확약과 위반 시 해제 특약
해제하면 집값은 어떤 순서로 돌려받나
제3조 제6항은 이 경우에 민법 제536조의 동시이행 항변권을 준용합니다.
매도인은 받은 매매대금을 돌려주고, 매수인은 넘겨받은 소유권이전등기를 말소해 주는 의무를 집니다. 두 의무는 맞바꾸듯 함께 이행하는 관계여서 어느 한쪽이 먼저 해 줄 필요가 없습니다. 매도인이 돈을 돌려주지 않는데 등기부터 넘겨줄 이유는 없다는 뜻입니다.
돌려받는 돈에는 민법 제548조 제2항에 따라 받은 날부터의 이자가 붙습니다. 대출을 받아 잔금을 낸 경우라면 그 이자와 중도상환 비용 같은 손해는 해제와 별도로 배상을 청구할 수 있는지 함께 계산해 두어야 합니다.
정리
대항력을 갖춘 세입자가 있는 집을 사면 매수인이 그 세입자의 집주인이 되고 보증금 반환 의무도 넘어옵니다. 매수인이 그 사실을 몰랐다면 주택임대차보호법 제3조 제5항이 끌어오는 민법 규정에 따라 계약 목적을 이룰 수 없을 때는 해제를, 그 밖에는 손해배상을 판 사람에게 청구할 수 있습니다.
기한은 안 날부터 1년이고, 경매라면 채무자와 배당받은 채권자 순으로 책임을 묻습니다.
잔금을 치른 뒤 세입자를 처음 알게 되었다면 계약서와 중개 서류, 매도인과 주고받은 연락을 모아 변호사와 함께 해제와 배상 중 어느 쪽이 맞는지부터 따져 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제6조의3 · 민법 제536조, 제548조, 제575조, 제578조 · 민사집행법 제105조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
세입자가 있다는 건 알았지만 곧 나간다고 들었습니다.
세입자 존재를 알았다면 이 조문의 담보책임은 묻기 어렵습니다. 다만 매도인이 잔금 전까지 세입자를 내보내기로 약속했다면 그 약속을 지키지 않은 데 대한 책임을 따로 물을 수 있으니 약속이 남은 문자나 특약을 확인해 보십시오.
세입자 보증금을 제가 대신 돌려주면 매도인에게 받을 수 있나요?
보증금 반환 부담을 떠안은 것 자체가 손해배상의 내용이 될 수 있습니다. 실제로 지급한 금액과 날짜, 그 돈을 마련한 방법을 기록해 두면 배상액을 정리하기 쉽습니다.
1년이 지났으면 아무것도 못 하나요?
담보책임에 따른 해제와 손해배상은 안 날부터 1년이 지나면 행사하기 어렵습니다. 매도인의 기망이나 별도 약정 위반이 있었다면 다른 근거로 다툴 여지가 있으니 사실관계를 먼저 정리해야 합니다.
경매 서류에 세입자가 없다고 되어 있었습니다.
매각물건명세서에 중대한 흠이 있었다면 매각허가 단계의 불복이나 대금 납부 전 조치를 검토할 수 있고, 이미 대금을 냈다면 채무자와 배당받은 채권자를 상대로 한 청구를 따져 보아야 합니다. 경매 기록 열람부터 하시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17
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