누수 수리 다툼도 주택임대차 분쟁조정에 올린다

장마가 끝난 뒤에도 욕실 천장 모서리에서 물방울이 떨어지기 시작했습니다. 아래층에서 천장에 얼룩이 번진다는 연락이 왔고, 누수탐지 업체는 벽 속 온수 배관이 낡아 터진 것 같다고 했습니다. 집주인은 세입자가 욕실을 험하게 써서 생긴 일이라며 수리비를 못 내겠다고 합니다. 소송까지 가기엔 수리비가 수백만 원 수준이고, 그렇다고 물 새는 집에서 계속 살 수도 없습니다. 이런 다툼을 다루라고 만든 창구가 주택임대차분쟁조정위원회입니다.

배관이 터지면 원래 누가 고쳐야 하나

민법 제623조는 임대인이 계약이 이어지는 동안 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무를 진다고 정합니다. 벽 속 배관, 방수층, 보일러 본체처럼 집의 뼈대에 해당하는 설비가 낡아서 생긴 고장은 이 의무에 들어갑니다.

세입자가 손을 보아야 하는 범위는 좁습니다. 수전 패킹이나 전구처럼 쓰다 보면 닳는 소모품, 세입자의 부주의로 망가진 부분 정도입니다.

그래서 누수 다툼의 핵심은 대개 원인입니다. 노후냐 과실이냐. 이 질문에 답할 자료를 누가 먼저 모으느냐가 결과를 좌우합니다.

물이 새는 걸 처음 봤을 때 세입자가 할 일

먼저 알려야 합니다. 민법 제634조는 임차물에 수리가 필요하면 세입자가 지체 없이 임대인에게 통지하도록 정합니다. 알리지 않고 두었다가 피해가 아래층까지 커지면, 늘어난 손해의 일부를 세입자가 떠안을 수 있습니다.

통지는 문자로 해도 되지만 날짜와 사진이 함께 남아야 합니다. 누수 부위를 찍은 동영상, 아래층 천장 사진, 탐지 업체의 소견서나 견적서를 모아 두십시오. 업체 소견서에 원인이 배관 노후인지 사용 부주의인지 한 줄이라도 적혀 있으면 나중에 조정이나 소송에서 가장 무게 있는 자료가 됩니다.

집주인이 현장을 보겠다고 하면 날짜를 잡아 주는 편이 좋습니다. 보존에 필요한 공사는 민법 제624조에 따라 세입자가 거절할 수 없기도 합니다.

집주인이 수리를 미루면 어떤 길이 있나

기다리는 것 말고도 선택지가 여럿 있습니다.

세입자가 고를 수 있는 길	근거	이럴 때 맞다
직접 고치고 비용 청구	민법 제626조 제1항	공사가 급하고 비용이 크지 않을 때
쓰지 못한 부분만큼 월세 감액	민법 제627조 제1항	방 하나나 욕실을 한동안 못 쓸 때
계약 해지	민법 제627조 제2항	남은 부분만으로 살기 어려울 때
분쟁조정 신청	주택임대차보호법 제14조 제2항 제4호	책임 소재와 비용 분담을 두고 말이 엇갈릴 때
소송	민법 제623조 등	상대가 조정에 응하지 않거나 금액이 클 때

직접 고친 경우에는 공사 전후 사진과 영수증, 공사 내용이 집을 보존하는 데 필요했다는 업체 설명을 함께 남겨야 필요비로 인정받기 쉽습니다. 월세 감액은 못 쓴 면적과 기간을 숫자로 보여 줄수록 설득력이 생깁니다. 다만 일방적으로 월세를 끊으면 연체 다툼으로 번질 수 있으니, 감액 요구는 서면으로 먼저 보내고 금액을 맞추는 순서가 안전합니다.

조정위원회가 누수 문제까지 다루나

다룹니다. 주택임대차보호법 제14조 제2항은 조정위원회가 심의·조정하는 분쟁을 나열하면서 차임과 보증금, 기간, 반환 문제와 나란히 임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁을 제4호로 따로 적어 두었습니다.

조정위원회는 대한법률구조공단 지부, 한국토지주택공사와 한국감정원의 지사나 사무소에 설치되고, 시·도가 따로 둘 수도 있습니다. 신청은 제21조 제1항에 따라 그 주택이 있는 지역을 관할하는 위원회에 합니다.

소송과 비교하면 비용 부담이 가볍고, 위원회가 사건을 들여다보는 방식이 다릅니다. 제24조는 위원회가 당사자를 불러 진술을 듣거나 자료 제출을 요구할 수 있게 하고, 조정위원이나 사무국 직원이 현장의 조정 대상물을 직접 조사하게 할 수 있도록 합니다. 누수처럼 현장을 봐야 판단이 서는 다툼에 잘 맞는 구조입니다.

신청부터 결론까지는 어떻게 흘러가나

1. 관할 조정위원회에 신청서와 사진, 소견서, 견적서를 냅니다.
2. 위원장은 접수 즉시 절차를 시작하고 집주인에게 신청서를 송달합니다.
3. 위원회가 양쪽 진술을 듣고 필요하면 현장을 조사합니다.
4. 제23조의 처리 기한은 접수일로부터 60일이 원칙입니다. 부득이한 사정이 생기면 위원회 의결을 거쳐 최대 30일을 더 쓸 수 있습니다.
5. 조정안이 오면 두 주 안에 수락 여부를 글로 밝혀야 합니다. 그 기간에 서면 수락이 없으면 조정은 거부로 처리됩니다.

신청 전에 확인할 것
같은 다툼으로 이미 법원에 소를 냈거나 민사조정을 신청했다면 제21조 제3항에 따라 조정 신청은 각하됩니다. 어느 창구를 쓸지 먼저 정하고 움직이십시오.

집주인이 아예 응하지 않겠다고 통지하면 제21조 제3항 제5호에 따라 신청이 각하됩니다. 그 경우에는 소송으로 넘어가야 하므로, 조정을 신청하면서도 증거는 소송을 염두에 두고 모으는 편이 낫습니다.

조정이 성립하면 수리를 강제할 수 있나

여기서 문구가 중요해집니다.

제26조 제4항은 양쪽이 금전 같은 대체물의 지급이나 부동산 인도에 관해 강제집행을 승낙하는 합의를 하면 그 내용을 조정서에 적게 하고, 제27조는 그런 조정서 정본에 집행력 있는 집행권원과 같은 효력을 줍니다. 수리 공사를 하라는 의무 자체는 이 목록에 들어 있지 않습니다.

그러니 조정안을 받을 때는 집주인이 언제까지 공사를 마친다는 조항에 더해, 그때까지 하지 않으면 세입자가 공사하고 집주인이 그 비용을 지급한다는 금전 조항과 강제집행 승낙 문구를 함께 넣어 달라고 요청하십시오. 그래야 약속이 깨졌을 때 다시 소송을 하지 않고 바로 집행할 수 있습니다.

정리

벽 속 배관 노후로 생긴 누수는 원칙적으로 집주인이 고칠 일이고, 세입자는 발견 즉시 알리고 원인 자료를 모아야 합니다. 책임과 비용을 두고 말이 엇갈리면 유지·수선 의무 분쟁으로 주택임대차분쟁조정위원회에 신청할 수 있고, 현장 조사를 거쳐 60일 안팎에 결론을 받습니다.

조정서에는 공사 약속과 함께 비용 지급 조항을 넣어야 집행이 가능합니다.

집주인이 누수 원인을 세입자 탓으로 돌리고 있다면 소견서와 사진을 정리해 변호사와 함께 조정 신청과 직접 수리 중 어느 쪽이 나은지 먼저 검토해 보시기 바랍니다.

참조 조문

주택임대차보호법 제14조, 제21조, 제22조, 제23조, 제24조, 제26조, 제27조 · 민법 제623조, 제624조, 제626조, 제627조, 제634조

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자주 묻는 질문

아래층 피해까지 제가 물어 줘야 하나요?

누수 원인이 배관 노후라면 아래층 피해도 원칙적으로 집주인 쪽 책임으로 다투어집니다. 다만 알고도 늦게 알려 피해가 커졌다면 그 부분은 세입자 책임이 될 수 있으므로 처음 발견한 날짜와 통지 기록을 남겨 두십시오.

조정 신청을 하면 집주인과의 관계가 더 나빠지지 않을까요?

조정은 판결이 아니라 합의를 끌어내는 절차여서 소송보다 부딪힘이 적은 편입니다. 위원회가 중간에서 원인과 비용을 정리해 주므로 오히려 직접 언쟁하는 것보다 감정 소모가 줄어드는 경우가 많습니다.

수리비를 월세에서 빼고 내도 되나요?

일방적으로 빼면 연체로 다투어질 위험이 있습니다. 필요비 상환을 서면으로 청구하고 집주인이 동의한 금액을 정산하거나, 조정에서 상계 방식으로 합의를 받는 편이 안전합니다.

조정안이 마음에 들지 않으면 어떻게 되나요?

조정안 통지 후 14일이 지나도록 서면 수락이 없으면 조정은 성립하지 않습니다. 그 뒤에는 소송으로 다툴 수 있고, 조정 과정에서 모은 현장 조사 결과와 자료는 소송에서도 쓸 수 있습니다.

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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17

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