동네에서 8년 동안 치킨집을 한 사장님이 가게를 넘기려고 새 임차인을 데려갔을 때, 건물주는 이유를 말하지 않고 계약을 거절했습니다. 결국 권리금을 한 푼도 받지 못하고 장비만 챙겨 나왔습니다. 속은 상했지만 소송은 엄두가 나지 않아 그냥 지냈는데, 2년 9개월이 지난 지금 그 자리에 다른 사람이 같은 업종으로 들어와 장사를 하고 있습니다. 지금이라도 건물주에게 배상을 받을 수 있을까요. 받을 수는 있지만, 남은 시간이 석 달뿐입니다.
시효 3년은 언제부터 세나
상가건물 임대차보호법 제10조의4 제4항은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구권을 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 행사하지 않으면 시효로 소멸한다고 정합니다.
눈여겨볼 단어는 종료한 날입니다. 일반 불법행위 배상은 민법 제766조에 따라 손해와 가해자를 안 날부터 3년을 세지만, 권리금 방해는 출발점을 계약이 끝난 날로 못 박았습니다. 건물주가 거절한 진짜 이유를 나중에 알았다거나, 그 자리에 새 가게가 들어선 것을 뒤늦게 보았다는 사정은 시계를 늦추지 못합니다.
날짜 하나가 결론을 가릅니다.
종료한 날이 언제인지 헷갈리는 경우
계약서의 만료일이 그대로 종료일이 되는 경우가 대부분이지만, 몇 가지는 따로 따져야 합니다.
- 만료 전에 갱신요구권을 행사해 계약이 갱신되었다면 갱신된 기간이 끝난 날이 기준입니다.
- 건물주가 아무 통지를 하지 않아 제10조 제4항의 묵시적 갱신이 되었다면 1년 연장된 기간을 다시 셉니다.
- 중간에 합의로 계약을 끝냈다면 합의서에 적은 종료일이 출발점이 됩니다.
- 보증금을 늦게 돌려받았다고 기산점이 미뤄진다고 기대하기는 어렵습니다. 계약서상 종료일을 기준으로 계산해 두는 편이 안전합니다.
헷갈린다면 가장 이른 날짜를 기준으로 남은 기간을 계산하십시오. 늦은 날짜에 기대었다가 하루 차이로 청구권을 잃는 것보다 낫습니다.
어떤 행동이 방해로 인정되나
제10조의4 제1항은 건물주가 임대차 종료 6개월 전부터 종료 시까지 다음 행동으로 권리금 회수를 막지 못하게 합니다. 임차인이 주선한 사람에게 직접 권리금을 요구하거나 받는 행위, 그 사람이 임차인에게 권리금을 주지 못하게 하는 행위, 주변 시세에 비해 현저히 높은 차임과 보증금을 요구하는 행위, 정당한 사유 없이 계약 체결을 거절하는 행위까지 네 가지입니다.
정당한 사유는 제2항에 따로 적혀 있습니다. 주선한 사람이 보증금이나 월세를 낼 형편이 안 되는 경우, 임차인 의무를 어길 우려가 있는 경우, 건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않은 경우, 건물주가 고른 새 임차인이 권리금을 지급한 경우입니다.
사례처럼 이유 없이 거절하고 얼마 뒤 다른 사람에게 같은 업종으로 세를 놓았다면, 방해였다는 주장을 뒷받침하는 사정이 됩니다.
| 기간 | 시작 | 의미 |
|---|---|---|
| 방해가 금지되는 기간 | 임대차 끝나기 6개월 전 | 이때부터 종료 시까지의 방해 행위가 배상 대상 |
| 배상 청구권 소멸시효 | 임대차가 종료한 날 | 3년 안에 행사하지 않으면 소멸 |
| 최고 뒤 후속 조치 | 내용증명 등 최고가 도달한 때 | 6개월 안에 소 제기나 가압류를 해야 시효 중단 효과 유지 |
| 건물주의 정당한 사유 | 영리 목적 사용 중단 | 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않으면 신규 계약 거절에 정당한 사유 |
남은 기간이 짧을 때 시효를 멈추는 방법
민법 제168조는 청구, 압류·가압류·가처분, 승인을 시효 중단 사유로 듭니다.
가장 확실한 것은 소를 제기하는 것입니다. 소장이 법원에 접수되면 그때 시효가 중단됩니다. 소송 준비가 덜 되었다면 내용증명으로 배상을 요구하는 최고를 먼저 보낼 수 있는데, 제174조에 따라 최고만으로는 부족하고 그로부터 6개월 안에 소 제기나 가압류 같은 조치를 해야 중단 효과가 남습니다. 건물주 소유 부동산에 가압류를 해 두면 시효 중단과 함께 나중에 받을 돈의 확보까지 노릴 수 있습니다.
건물주가 배상 책임을 일부라도 인정하는 문자를 보냈다면 승인으로 볼 여지가 있으니 지우지 말고 보관하십시오.
협상하다 기한을 넘기는 경우가 많습니다
건물주가 좋게 해결하자며 시간을 끄는 동안 3년이 지나면 그 뒤로는 청구 자체가 막힙니다. 협상은 소 제기와 함께 진행해도 늦지 않습니다.
배상액은 얼마까지 받을 수 있나
상한이 정해져 있습니다. 같은 조 제3항은 배상액이 신규임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하게 합니다.
그래서 두 가지 자료가 모두 필요합니다. 하나는 주선한 사람과 맺은 권리금 계약서나 금액을 합의한 문자입니다. 다른 하나는 종료 당시 가게의 권리금이 얼마였는지에 대한 평가로, 소송에서는 대개 감정으로 정해집니다. 3년 가까이 지나면 당시 매출 자료와 시설 사진을 다시 모으기 어려워지므로, 기억이 흐려지기 전에 카드 매출 내역과 세무 신고 자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.
내 가게가 이 보호를 받을 수 있나
환산보증금이 기준을 넘는 큰 매장에도 적용됩니다. 제2조 제3항이 권리금 규정을 예외 목록에 넣어 두었기 때문입니다.
반대로 제10조의5는 유통산업발전법상 대규모점포나 준대규모점포의 일부인 가게(전통시장은 제외), 국유재산이나 공유재산인 건물에는 권리금 보호를 적용하지 않습니다. 백화점이나 대형 쇼핑몰 안 매장, 공공기관 소유 건물의 상가라면 출발점부터 따져 보아야 합니다.
또 하나, 제5항은 임차인에게 주선한 사람의 자력과 의사에 관해 아는 정보를 건물주에게 제공하도록 합니다. 이 정보를 성실히 넘겼다는 기록도 남겨 두면 좋습니다. 건물주가 나중에 주선한 사람의 형편을 몰랐다며 거절을 정당화하려 할 때 그 기록이 반박 자료가 됩니다.
정리
권리금 회수 방해 손해배상은 방해를 안 날이 아니라 임대차가 종료한 날부터 3년 안에 청구해야 합니다. 갱신이나 합의 해지가 있었다면 종료일을 다시 확인하고, 기간이 얼마 남지 않았다면 소 제기나 가압류로 시효부터 멈춰야 합니다.
배상액은 약정 권리금과 종료 당시 권리금 중 낮은 금액이 상한입니다.
가게를 넘기지 못하고 나온 지 시간이 꽤 흘렀다면 계약서와 신규임차인 관련 기록을 모아 변호사와 함께 남은 기간과 청구 가능성을 먼저 계산해 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제2조, 제10조, 제10조의4, 제10조의5 · 민법 제168조, 제174조, 제766조
본 글이 사건의 큰 그림을 그리시는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 구체적인 상담이 필요하시다면 언제든 연락 주십시오.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사 (13년차)
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
부산 해운대 사무소 · 영남권/제주 중심, 서울·경기·충청·호남·강원 의뢰 대응
상담 신청하시면 담당자가 연락드려 상담료를 안내합니다.
자주 묻는 질문
건물주가 직접 장사하겠다고 해서 거절당했습니다. 이것도 방해인가요?
건물주가 직접 쓰겠다는 사정은 제10조의4 제2항이 정한 정당한 사유 목록에 없습니다. 다만 1년 6개월 이상 영리 목적으로 쓰지 않는 경우는 정당한 사유가 되므로, 실제로 그 뒤 건물이 어떻게 쓰였는지가 중요합니다.
신규임차인을 주선하지 않았으면 청구할 수 없나요?
조문은 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자를 전제로 합니다. 주선 자체가 없었다면 방해를 주장하기 어렵지만, 건물주가 처음부터 누구와도 계약하지 않겠다고 분명히 했다면 사정이 달라질 수 있어 개별 검토가 필요합니다.
내용증명만 보내 두면 시효가 멈추나요?
내용증명은 최고에 해당해 6개월 동안만 효력을 붙잡아 둡니다. 그 안에 소를 내거나 가압류 같은 조치를 하지 않으면 중단 효과가 사라집니다.
종료 당시 권리금은 어떻게 정하나요?
소송에서는 대개 감정인이 영업 실적, 시설, 위치 같은 요소를 보고 평가합니다. 당시 매출 자료와 시설 투자 내역을 제출할수록 평가가 현실에 가까워집니다.
법무법인 대한중앙 | 해운대 사무소
대한변호사협회 인증 형사전문·부동산전문변호사
작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-17
대표 변호사 한병철
전화: 1533-7377 | 이메일: hanbyungchul@naver.com
본 글은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적인 사건은 정식 상담을 통해 확인이 필요합니다.
초안은 AI 도구의 도움을 받아 작성하고, 담당 변호사가 검토·수정한 뒤 게시합니다.
부동산·주택 분야 전문변호사와 직접 상담하세요
궁금한 점이 있으시면 언제든지 연락 주세요. 전문변호사가 직접 상담해 드립니다.