구청이 지은 복합청사 1층에서 칼국숫집을 한 지 8년이 되었습니다. 몸이 예전 같지 않아 가게를 정리하려는데, 단골이던 젊은 부부가 시설과 손님을 그대로 넘겨받고 싶다며 권리금 3천만 원을 제시했습니다. 구청에 이야기했더니 담당자는 계약이 끝나면 점포는 공개 절차로 새 사용자를 뽑는다고만 답합니다. 민간 상가였다면 건물주를 상대로 따져 볼 수 있었을 일입니다. 건물 주인이 구청이라는 사실 하나로 그 길이 닫힙니다.
권리금 보호는 원래 누구를 막는 장치인가
상가건물 임대차보호법 제10조의4는 건물주가 임차인의 권리금 회수를 가로막는 행동을 금지합니다. 임대차 종료 6개월 전부터 종료 때까지, 임차인이 데려온 신규임차인에게서 건물주가 권리금을 따로 받거나 정당한 사유 없이 계약을 거절하는 일 등이 여기에 들어갑니다. 어기면 건물주가 손해를 배상해야 합니다.
이 장치의 전제는 하나입니다. 다음 세입자를 누구로 할지에 대해 건물주가 원칙적으로 자유롭게 정할 수 있는 민간 거래라는 점입니다. 법은 그 자유가 기존 임차인의 영업 가치를 빼앗는 방향으로 쓰이지 않도록 제동을 건 것입니다.
건물주가 공공기관이면 그 전제가 흔들립니다.
구청 점포가 빠지는 근거는 어디 있나
같은 법 제10조의5가 적용 제외를 정합니다. 제1호는 대규모점포·준대규모점포의 일부인 경우이고, 제2호가 이 사례에 해당합니다. 임대차 목적물이 국유재산법에 따른 국유재산이거나 공유재산 및 물품 관리법에 따른 공유재산이면 제10조의4를 적용하지 않습니다.
구청, 시청, 도청 같은 지방자치단체가 가진 건물은 공유재산입니다. 국가가 가진 건물은 국유재산입니다. 어느 쪽이든 권리금 회수기회 보호 조항은 처음부터 작동하지 않습니다.
이유는 법문에 적혀 있지 않지만 짐작하기는 어렵지 않습니다. 공공 재산은 누구에게 얼마에 쓰게 할지를 각 재산법이 정한 절차로 정합니다. 기존 사용자가 후임을 골라 오고 기관이 이를 받아들여야 하는 구조는 그 절차와 정면으로 부딪힙니다. 공정하게 사용자를 정해야 한다는 요청이 개별 임차인의 권리금보다 앞선다고 본 것으로 읽힙니다.
| 항목 | 개인 건물주의 상가 | 구청·국가 소유 상가 |
|---|---|---|
| 권리금 회수기회 보호(제10조의4) | 적용 | 제10조의5 제2호로 적용 제외 |
| 건물주의 방해에 대한 손해배상 | 청구 가능 | 이 조문을 근거로는 청구할 수 없음 |
| 다음 사용자를 정하는 방식 | 임차인이 주선, 건물주가 정당한 사유 없이 거절 못 함 | 국유재산법·공유재산 및 물품 관리법이 정한 절차 |
| 계약의 형식 | 민간 임대차계약 | 대부계약 또는 사용허가 등 재산 종류에 따라 다름 |
| 먼저 확인할 서류 | 등기사항증명서, 임대차계약서 | 등기사항증명서 소유자란, 대부·사용허가 문서와 조건 |
우리 가게가 공유재산인지 어떻게 확인하나
가장 확실한 것은 건물 등기사항증명서 갑구의 소유자입니다. 소유자란에 ○○구, ○○시, 대한민국처럼 적혀 있으면 공공 소유입니다.
헷갈리는 경우가 있습니다. 시설관리공단이나 위탁 운영사가 임대인으로 계약서에 이름을 올렸더라도 건물 소유자가 지자체라면 결론은 같습니다. 제10조의5 제2호가 보는 것은 계약 상대방이 누구냐가 아니라 목적물인 건물이 누구 재산이냐이기 때문입니다.
반대로 땅만 구 소유이고 건물은 민간이 지어 소유하는 경우라면 문언상 제2호에 바로 들어가지 않을 여지가 있습니다. 이런 혼합 구조는 사안마다 따져야 합니다.
그래도 남아 있는 보호는 무엇인가
제10조의5가 빼는 것은 제10조의4 하나입니다. 계약갱신 요구, 대항력, 차임 증감 제한 같은 다른 조문까지 적용을 막는다고 정하지는 않았습니다.
다만 계약의 형식부터 확인해야 합니다. 공공 건물을 쓰는 방식은 재산의 종류에 따라 대부계약일 수도 있고 사용허가일 수도 있습니다. 사용허가는 행정청의 처분이라 민간 임대차와 같은 계약으로 보기 어렵다는 견해가 많고, 그렇다면 다툼의 무대가 민사소송이 아니라 행정심판이나 행정소송으로 옮겨 갑니다. 받은 문서의 제목과 근거 법조문을 보면 대체로 구분됩니다.
짧은 문장으로 정리하면 이렇습니다. 권리금은 막혀 있고, 나머지는 서류를 봐야 압니다.
들어올 때 권리금을 냈다면 돌려받을 길은
앞 사용자에게 낸 권리금은 그 사람과 맺은 계약입니다. 제10조의3 제2항이 정의하듯 권리금 계약의 당사자는 신규임차인과 기존 임차인이지 건물주가 아닙니다. 구청은 그 돈을 받은 적이 없으므로 돌려줄 의무도 없습니다.
문제는 나갈 때입니다. 다음 사람에게서 권리금을 받을 통로가 법적으로 보장되지 않으니, 들어올 때 낸 돈은 회수하지 못할 비용이 될 수 있습니다. 공공 상가에서 권리금이 오갔다는 사실 자체가 재산 관리 규정과 맞지 않아 문제가 되는 경우도 있다는 점을 알아 두셔야 합니다.
계약 전후로 챙길 것
보호 조항이 없다는 것은 계약서와 내부 규정이 전부라는 뜻입니다.
- 입주 전 등기사항증명서로 건물 소유자를 확인하고, 공공 소유라면 권리금을 주고 들어갈지 다시 생각합니다.
- 대부계약서나 사용허가서에 적힌 기간, 갱신 가능 여부, 재입찰 조건을 읽어 둡니다.
- 시설 투자 전에 계약 종료 때 시설물을 어떻게 처리하는지, 원상회복 범위는 어디까지인지 서면으로 받습니다.
- 재입찰이 예정되어 있다면 공고 일정과 참가 자격을 미리 확인해 기존 사용자로서 응찰할 수 있는지 봅니다.
주의
담당 공무원이 구두로 다음 사람에게 넘겨도 된다고 말했더라도, 재산 관리 법령과 계약서가 허용하지 않으면 효력을 기대하기 어렵습니다. 넘기는 조건은 반드시 문서로 확인하십시오.
정리
구청이나 국가가 소유한 상가 건물에는 권리금 회수기회 보호 조항이 적용되지 않습니다. 상가건물 임대차보호법 제10조의5 제2호가 국유재산과 공유재산을 명시적으로 뺐기 때문이며, 기관이 신규임차인을 받아 주지 않아도 이 법으로 손해배상을 구하기는 어렵습니다.
그 밖의 보호가 남는지는 대부계약인지 사용허가인지에 따라 달라집니다. 점포 정리를 앞두고 있다면 등기부와 계약 문서를 들고 변호사와 남은 선택지를 먼저 확인해 보시기 바랍니다.
참조 조문
상가건물 임대차보호법 제10조의3, 제10조의4, 제10조의5 · 국유재산법 · 공유재산 및 물품 관리법
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
시설관리공단과 계약했는데도 공유재산인가요?
계약 상대방이 공단이어도 건물 소유자가 지방자치단체라면 공유재산에 해당할 수 있습니다. 등기사항증명서 갑구의 소유자를 확인하는 것이 출발점입니다.
구청이 재입찰을 하면 제가 다시 응찰할 수 있나요?
공고에 정한 자격을 갖추었다면 기존 사용자도 응찰할 수 있는 것이 일반적입니다. 다만 우선권이 주어지는지는 공고와 재산 관리 규정에 따라 다르므로 공고문을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.
민간이 구청 땅에 지은 상가에 세 들었습니다.
건물이 민간 소유라면 제10조의5 제2호에 바로 해당하지 않을 여지가 있습니다. 토지 사용 기간이 끝나면 건물 자체가 넘어가는 구조인지도 함께 봐야 하므로 관련 계약을 모아 검토를 받아 보시기 바랍니다.
들어올 때 앞 사람에게 준 권리금을 구청에 청구할 수 있나요?
권리금 계약은 앞 사용자와 맺은 것이고 구청은 당사자가 아니어서 구청에 돌려 달라고 할 근거는 없습니다. 앞 사용자가 공공 상가라는 사정을 숨겼다면 그 사람을 상대로 따질 여지는 따로 살펴볼 수 있습니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-18
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