김해의 한 부품 회사 총무 담당자는 회사 명의로 보증금 2억 원짜리 아파트 한 채를 2년 전세로 얻어 생산 과장에게 사택으로 내주었습니다. 계약 1년 만에 과장이 퇴사해 이사를 나갔고, 새로 뽑은 설비 기술자는 15일 뒤에야 들어올 수 있었습니다. 그 사이 등기부를 다시 떼어 보니 집주인이 은행 근저당을 새로 잡아 두었습니다. 계약서의 임차인은 처음부터 끝까지 회사인데, 사는 사람이 바뀌었다는 이유로 회사 보증금의 순위가 달라질 수 있을까요. 결론부터 보면, 달라질 수 있습니다.
회사 명의 전세도 이 법으로 보호받나
원래 대항력은 임차인이 집을 넘겨받고 주민등록을 마쳐야 생깁니다. 회사는 주민등록을 할 수 없으니 이 요건을 채울 방법이 없습니다.
그래서 주택임대차보호법 제3조 제3항이 특례를 두었습니다. 중소기업기본법상 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 빌린 뒤, 그 법인이 선정한 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마치면 제1항을 준용합니다. 직원의 전입이 회사의 대항요건을 대신 채워 주는 구조입니다.
대상이 중소기업으로 한정된다는 점을 먼저 확인하십시오. 규모가 큰 회사가 직원 숙소로 빌린 집은 이 조항에 들어가지 않으므로, 보증금을 지키는 방법을 따로 마련해야 합니다.
보증금을 돌려받을 권리도 회사에 있습니다. 제3조의2 제1항이 이 조항의 법인을 임차인에 포함한다고 명시합니다.
첫 직원이 들어갈 때 갖출 것은
두 가지입니다. 직원의 인도와 전입, 그리고 계약서의 확정일자입니다.
대항력은 선정된 직원이 전입신고를 마친 다음 날부터 제삼자에게 효력이 생깁니다. 확정일자는 직원과 집주인 사이가 아니라 법인과 임대인이 맺은 계약서에 받아야 한다고 제3조의2 제2항 괄호가 정해 둡니다. 직원이 따로 집주인과 계약서를 쓸 이유는 없습니다.
또 하나, 법문은 법인이 선정한 직원이라고 적습니다. 사택 배정 결재 문서나 사택 관리 규정에 따른 배정 통지처럼 회사가 그 직원을 골랐다는 기록을 남겨 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 설명이 쉬워집니다.
사는 직원이 바뀌면 무슨 일이 생기나
같은 항의 뒷문장이 이 질문에 직접 답합니다.
임대차가 끝나기 전에 직원이 바뀌면 법인이 새로 선정한 직원이 집을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다. 다시 말해 대항력의 기준일이 새 직원의 전입일로 다시 잡힙니다. 앞 직원 시절의 순위가 그대로 이어진다는 문구는 없습니다.
| 단계 | 일어난 일 | 사택의 대항력 |
|---|---|---|
| ① 첫 입주 | 회사가 고른 과장이 이사하고 전입신고 | 전입신고 다음 날부터 생김 |
| ② 과장 퇴사·퇴거 | 과장이 짐을 빼고 주소를 옮김 | 새 직원이 들어오기 전까지 기댈 직원이 없음 |
| ③ 공백 중 | 집주인이 은행 근저당을 설정 | 근저당이 이 시점에 순위를 잡음 |
| ④ 새 직원 입주 | 회사가 고른 기술자가 이사하고 전입신고 | 그 다음 날부터 새로 생김, 근저당보다 뒤 |
표의 ③이 위험 구간입니다. 앞 직원이 주소를 옮기고 새 직원이 전입하기 전까지는 대항요건을 채워 주는 사람이 없습니다. 그 틈에 들어온 근저당이나 가압류는 새로 생긴 대항력보다 앞선 권리가 됩니다.
공백 사이에 근저당이 잡혔다면
평소에는 아무 일도 일어나지 않습니다. 회사 직원은 계속 살고 집주인은 은행 이자를 냅니다.
문제는 집이 경매로 넘어갈 때 드러납니다. 낙찰자에게 계약을 주장할 수 있는지, 배당에서 근저당보다 먼저 받을 수 있는지가 모두 새 기준일을 기준으로 따져집니다. 근저당이 먼저라면 회사는 그 뒤 순위로 밀리고, 집값이 대출을 갚고 남는 돈이 적으면 보증금 일부를 잃을 위험이 생깁니다.
이미 공백이 생겼다면 남은 계약 기간과 근저당 금액, 집 시세를 함께 놓고 판단해야 합니다. 집주인과 협의해 근저당 감액이나 보증금 일부 반환을 요구하거나, 민법 제621조에 따른 임대차등기에 협력을 받아 두는 방안을 검토할 수 있습니다.
공백을 만들지 않으려면
핵심은 입주와 퇴거의 순서입니다.
- 새 직원의 입주일을 먼저 정하고, 앞 직원의 퇴거와 주소 이전은 그 뒤로 맞춥니다.
- 일정상 공백이 불가피하면 공백이 생기기 전에 등기부를 떼어 보고, 공백이 끝난 직후에 다시 떼어 비교합니다.
- 새 직원 전입신고 당일 주민등록표 초본을 받아 전입일을 확인해 둡니다.
- 교체 사실과 날짜를 집주인에게 서면으로 알려 기록을 남깁니다.
앞 직원이 이미 나갔는데 주소만 남겨 두는 방식은 권하지 않습니다. 대항요건의 하나인 인도, 즉 실제로 그 집을 점유하고 있는지가 함께 따져지기 때문입니다.
사택 담당자가 보관할 서류
· 회사와 집주인이 맺은 임대차계약서(확정일자 날인본)
· 직원별 사택 배정 결재 문서
· 직원별 전입일이 나온 주민등록표 초본
· 직원 교체 때마다 뗀 등기사항증명서
계약이 끝났는데 보증금이 안 나오면
회사가 직접 움직입니다.
임차권등기명령 신청서에 적는 대항력 취득 사실에는 제3조 제3항에 따른 것도 들어 있으므로, 법인 임차인도 이 절차를 쓸 수 있습니다. 등기가 마쳐지면 마지막 직원이 이사를 나가도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 신청과 등기에 든 비용은 제3조의3 제8항에 따라 집주인에게 청구할 수 있습니다. 회사 회계상으로도 이 비용을 따로 떼어 두면 나중에 정산이 편합니다.
보증금 반환 소송이나 경매에서도 당사자는 직원이 아니라 회사입니다. 직원 개인 명의로 내용증명을 보내지 않도록 주의하십시오. 경매 배당을 받으려면 제3조의2 제3항에 따라 집을 낙찰자에게 넘겨야 하므로, 직원의 퇴거 일정도 배당기일에 맞춰 조율해야 합니다.
정리
중소기업 법인이 빌린 사택은 회사가 고른 직원의 인도와 전입으로 대항력을 얻습니다. 직원이 바뀌면 그 기준일은 새 직원의 전입 다음 날로 다시 잡히고, 교체 사이 공백에 들어온 담보권은 회사보다 앞서게 됩니다.
사택을 여러 채 운영하는 회사라면 교체 일정과 등기부 확인을 사내 절차로 묶어 두는 편이 안전합니다. 직원 한 명의 이사 날짜가 회사 보증금 수억 원의 순위를 좌우할 수 있기 때문입니다. 이미 공백 중 근저당이 잡혔다면 남은 기간과 시세를 정리해 변호사와 대응 방법을 상의해 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제3조, 제3조의2, 제3조의3 · 민법 제621조 · 중소기업기본법
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자주 묻는 질문
직원이 전입하기 전에 회사가 확정일자를 먼저 받아 두면 되나요?
확정일자는 미리 받아 둘 수 있지만 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 때를 기준으로 합니다. 직원의 전입이 늦으면 확정일자를 일찍 받아도 그 효과가 앞당겨지지 않습니다.
대기업이 빌린 직원 숙소는 전혀 보호받지 못하나요?
제3조 제3항은 중소기업 법인에만 특례를 둡니다. 그 밖의 법인은 전세권설정등기나 임대차등기처럼 등기로 권리를 확보하는 방법을 따로 검토해야 합니다.
직원이 회사 몰래 사택에 가족만 남기고 다른 곳으로 이사했습니다.
직원 가족이 계속 살고 주민등록을 유지하고 있다면 사정을 따져 볼 여지가 있지만, 회사가 선정한 직원의 점유인지가 문제 될 수 있습니다. 사택 규정에 따라 사용 실태를 확인하고 필요하면 배정을 정리하십시오.
직원 교체 때 집주인 동의가 필요한가요?
법 조문은 직원 교체에 집주인 동의를 요건으로 두지 않았습니다. 다만 계약서에 사용자 변경 통지나 동의 조항이 있다면 그에 따라야 하므로 계약서를 먼저 확인하시기 바랍니다.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-18
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