대연동 원룸에 보증금 1천만 원, 월세 50만 원으로 1년 계약을 한 대학원생이 열 달째 살고 있습니다. 어느 날 집주인에게서 문자가 옵니다. 계약이 1년이니 만기에 비워 주든지, 계속 살려면 다음 달부터 월세를 60만 원으로 올리자는 내용입니다. 학위 논문이 1년 더 남아 이사는 부담스럽습니다. 계약서에 1년이라고 적었으니 따를 수밖에 없는지 묻습니다. 주택임대차보호법은 이 대학원생 편에 서 있습니다.
1년으로 계약했는데 왜 2년이 되나
주택임대차보호법 제4조 제1항 본문은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정합니다. 계약서에 1년, 6개월이라고 적었어도 법이 기간을 2년으로 끌어올리는 것입니다.
집주인 쪽에서는 이 규정을 피해 갈 방법이 마땅치 않습니다. 제10조가 이 법에 위반되는 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 못 박아 두었기 때문입니다. 1년 뒤 무조건 퇴거한다는 특약을 따로 넣었어도 세입자가 2년을 주장하면 그 특약을 근거로 내보낼 수 없습니다.
그러니 사례의 집주인은 1년 만기를 이유로 방을 비우라고 요구할 수 없습니다.
세입자는 1년 만에 나가도 되나
됩니다. 같은 항 단서가 그 길을 열어 두었습니다.
단서는 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 2년 의제는 세입자를 지키려는 규정이므로, 1년으로 충분한 세입자에게까지 2년을 강요하지는 않겠다는 뜻입니다. 1년 뒤 다른 지역으로 발령이 난 직장인이라면 1년 약정을 내세워 만기에 보증금을 돌려 달라고 할 수 있습니다.
선택권은 한쪽에만 있습니다. 세입자는 1년과 2년 가운데 유리한 쪽을 고르고, 집주인은 고를 수 없습니다. 같은 계약서를 두고 두 사람의 지위가 이렇게 다릅니다.
| 1년 만기가 다가올 때 | 세입자가 고를 수 있는 것 | 집주인이 할 수 없는 것 |
|---|---|---|
| 세입자가 계속 살고 싶다 | 2년 기간을 주장해 1년 더 거주 | 1년 만기를 이유로 내보내기 |
| 세입자가 이사 가야 한다 | 1년 약정이 유효하다고 주장하고 보증금 반환 요구 | 남은 1년 월세를 이유로 보증금 붙잡기 |
| 집주인이 월세 인상을 원한다 | 기존 조건 유지 주장, 인상 청구에는 사유와 상한을 따짐 | 합의 없이 새 금액을 강제하기 |
| 계약서에 1년 뒤 퇴거 특약이 있다 | 특약이 무효라고 주장 | 특약만으로 퇴거 요구 |
어느 쪽을 고를지 언제 밝혀야 하나
조문은 선택의 시기와 방식을 따로 정하지 않았습니다.
다만 실제로는 1년 만기가 다가올 무렵 의사를 분명히 해 두는 것이 다툼을 줄입니다. 계속 살 생각이면 2년 기간을 주장한다는 뜻을, 나갈 생각이면 1년 약정대로 끝내고 만기일에 보증금을 반환해 달라는 뜻을 문자나 내용증명으로 남깁니다. 말로만 전하면 나중에 들은 적이 없다는 대답이 돌아오기 쉽습니다.
오락가락하는 신호는 피해야 합니다. 2년을 살겠다고 해 놓고 몇 달 뒤 1년 약정을 내세우면, 집주인이 그 사이 새 세입자를 구하지 않았다는 등의 사정을 들어 반발할 수 있습니다. 한 번 정한 방향은 일관되게 유지하는 편이 안전합니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 만기가 지나면, 제4조 제2항은 돈을 돌려받을 때까지 임대차관계가 이어지는 것으로 봅니다. 이사를 서두르기 전에 반환 일정부터 확인하십시오.
1년 만기에 월세를 올리자고 하면
2년을 주장하면 계약은 원래 조건 그대로 이어집니다. 월세 50만 원이 그대로라는 뜻입니다.
집주인에게 남는 수단은 제7조의 차임 증액 청구뿐입니다. 이 조문은 세금·공과금 같은 부담이나 경제사정이 바뀌어 약정 차임이 적절하지 않게 된 경우에 장래를 향해 증액을 청구할 수 있게 합니다. 계약하거나 마지막으로 올린 뒤 1년 안에는 청구하지 못하고, 증액 폭은 약정 차임의 20분의 1을 넘을 수 없습니다. 시·도가 조례로 그 상한을 더 낮게 정했을 수도 있습니다.
계산해 보면 분명해집니다. 50만 원의 20분의 1은 2만 5천 원이므로, 법이 허용하는 증액 청구는 많아야 52만 5천 원까지입니다. 60만 원 인상은 그 범위를 훌쩍 넘습니다. 게다가 청구할 사유가 있는지부터 따져야 하므로, 세입자는 사유와 근거를 묻고 동의하지 않을 수 있습니다.
2년이 다 차면 그다음은
2년 의제 기간이 끝날 때는 일반 임대차와 같은 규칙이 적용됩니다.
- 만기를 앞둔 반년 전부터 두 달 전까지 집주인이 아무 통지도 하지 않았다면, 제6조의 묵시적 갱신으로 종전 조건의 2년이 새로 시작됩니다.
- 세입자는 같은 기간 안에 제6조의3의 계약갱신요구권을 한 번 쓸 수 있고, 갱신되는 기간도 2년으로 봅니다.
- 갱신 때 보증금이나 월세 증액은 제7조의 범위 안에서만 가능합니다.
결국 처음 1년으로 쓴 계약이라도 세입자가 원하면 2년, 거기에 갱신요구권까지 더해 4년 거주를 내다볼 수 있습니다.
확인할 것
· 계약서의 기간과 1년 뒤 퇴거·인상 특약 문구
· 집주인이 보낸 퇴거·인상 요구 문자 원본
· 내가 2년 또는 1년을 주장한 날짜와 방법
· 계약 이후 월세나 보증금을 올린 적이 있는지와 그 날짜
정리
2년 미만으로 정한 주택 임대차는 법이 2년으로 보고, 그 선택권은 세입자에게만 있습니다. 세입자는 1년 약정을 그대로 끝낼 수도 있고, 2년을 주장해 같은 조건으로 더 살 수도 있습니다.
1년 만기에 나가라거나 월세를 크게 올리자는 요구는 그 자체로 따라야 할 의무가 아닙니다. 증액 청구에는 사유와 20분의 1 상한이 붙습니다. 집주인과 의견이 맞지 않는다면 주고받은 문자를 정리해 변호사와 함께 대응 방향을 먼저 정해 보시기 바랍니다.
참조 조문
주택임대차보호법 제4조, 제6조, 제6조의3, 제7조, 제10조, 제11조
이 유형의 사건은 초기 대응 시점이 결과를 좌우합니다. 시간이 지난 뒤 후회하시기보다, 의문이 생기는 그 시점에 변호사와 상의하시기 바랍니다.
법무법인 대한중앙 한병철 변호사
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자주 묻는 질문
계약서에 1년 뒤 무조건 나간다고 서명했습니다.
세입자에게 불리한 약정은 제10조에 따라 효력이 없으므로, 그 서명만으로 1년 뒤 퇴거 의무가 생기지는 않습니다. 2년을 주장하겠다는 뜻을 만기 전에 분명히 남겨 두십시오.
6개월 단기 계약도 같은가요?
같습니다. 2년 미만이면 6개월이든 1년이든 2년으로 봅니다. 다만 출장처럼 잠시 머무르기 위한 일시사용 임대차라는 점이 분명하면 결론이 달라질 수 있습니다.
1년 만기에 나가겠다고 했는데 집주인이 2년 계약이라며 보증금을 안 줍니다.
2년 의제는 세입자가 주장할 수 있는 것이지 집주인이 세입자에게 강요할 수 있는 것이 아닙니다. 1년 약정이 유효하다는 뜻과 반환 요구를 내용증명으로 보내고, 반환이 늦어지면 임차권등기명령과 반환 청구를 검토하십시오.
2년을 주장했는데 집주인이 월세 5퍼센트 인상을 요구합니다.
증액 청구는 계약일이나 직전 증액일부터 1년이 지났고 경제사정 변동 같은 사유가 있어야 합니다. 상한 안이라도 사유가 없으면 다툴 수 있으니 근거 자료를 요구해 보십시오.
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작성·검토: 한병철 변호사 · 2026-10-19
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